Межведомственное информационное взаимодействие в процессе кадастровой оценки недвижимости

В.Б.Безруков, А.В.Пылаева

Учет объектов недвижимости является основой информационного обеспечения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системы статистического учета, системы налогообложения.

Системность, полнота и достоверность учета объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения. Сведения об объектах учета являются основой для определения размера налога.
Следует отметить, что одной из важнейших целей создания ГКН является совершенствование системы налогообложения недвижимости.

Для реализации системного подхода к учету объектов недвижимости необходимо:
 • определить и классифицировать объекты недвижимости;
 • описать структуру и состав объектов недвижимости;
 • определить идентификатор объекта недвижимости;
 • определить обязательные и дополнительные сведения об объекте недвижимости;
 • описать взаимосвязи объектов недвижимости.

Полнота учета обеспечивается регламентом учета, требованиями к заполнению учетных форм.
Достоверность учета обеспечивается легитимностью источников информации.
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей ГКН и ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объекты недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет – земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В законе определен орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, декларируются принципы единства технологии ведения учета на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации сведений, сопоставимости сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Статья 5 определяет в качестве идентификатора кадастровый номер объекта недвижимости, статья 6 описывает геодезическую и картографическую основы государственного кадастра недвижимости, статья 7 определяет состав обязательных и дополнительных сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости.

Важно, что в состав дополнительных сведений входят используемые в целях налогообложения сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения стоимости.
Однако до 1 января 2010 года «кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости в соответствии с ранее установленным порядком осуществления такого учета, проводится в соответствии с правилами, установленными на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда…”([2], ст. 43).

Анализ нормативно-правового обеспечения учета объектов недвижимости показывает, что постепенно происходит становление системного подхода к учету объектов недвижимости в РФ. Однако установить сроки практической реализации системного подхода в настоящее время не представляется возможным вследствие большого объема данных об объектах недвижимости, сформированных в различных и разрозненных системах учета. Поэтому не определена дата, начиная с которой сведения ГКН будут служить основой информационного обеспечения системы налогообложения.

Для последующего использования данных ГКН в целях налогообложения необходимо совершенствовать организационное обеспечение процесса обмена информацией, определить регламент информационного взаимодействия и однозначное соответствие между объектами учета и объектами налогообложения.

На основании вышесказанного можно сформулировать следующие требования, соблюдение которых необходимо для использования кадастра объектов недвижимости в качестве информационного обеспечения налогообложения недвижимости:
 • кадастр объектов недвижимости должен содержать системную, полную, достоверную и непротиворечивую информацию об объектах недвижимости;
 • кадастр объектов недвижимости должен являться единственным источником сведений об объектах недвижимости;
 • состав и структура кадастра объектов недвижимости должна позволять формировать однозначное соответствие между объектами недвижимости и объектами налогообложения.

До выполнения этих условий соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения гарантировать преждевременно.
Обобщая вышесказанное, сформулируем проблемы, не позволяющие использовать ГКН в качестве единственного информационного ресурса об объектах оценки и вызывающие необходимость формирования и использования иных источников информации: -препятствуют полноте учета:

• заявительный принцип внесения сведений собственниками объектов недвижимости в ГКН;
• отсутствием процедур, обеспечивающих полноту охвата учета всех объектов недвижимости при формировании ГКН;
• неопределенность сроков, в которые состав данных государственного кадастра недвижимости станет соответствовать потребностям государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;
• специфика учета в ГКН. Одной заявке, поданной на учет объекта недвижимости, соответствует учет одного объекта недвижимости. Так, в результате учета индивидуального жилого дома, в состав которого входят в среднем 4-6 строений, на учет будет поставлено только одно основное строение.

При этом происходит потеря информации о составе единого объекта, о характеристиках строений, входящих в его состав, что, в конечном счете, повлияет на расчет стоимости объекта. -препятствуют информационному взаимодействию:
• в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» отсутствует понятие «единый объект недвижимости», включающее земельный участок и здания и сооружения, находящиеся на нем, как единый имущественно-хозяйственный комплекс; • код КЛАДР и код ОКТМО не являются характеристиками объектов недвижимости, подлежащими учету в ГКН. -препятствуют выполнению работ по государственной кадастровой оценке.

 В ГКН не предусмотрен сбор и хранение следующих характеристик объектов недвижимости, информация о которых является обязательной для процесса оценки:
• факторы, которые оказывают влияние на формирование стоимости объекта недвижимости;
• класс объектов недвижимости, к которому относится объект оценки. Межорганизационное информационное взаимодействие.

Основой функционирования единого информационного пространства является система идентификаторов и классификаторов. Рассмотрим взаимодействие информационных ресурсов в целях проведения работ по кадастровой оценки недвижимости на примере взаимодействия геоинформационных систем (ГИС) и ГКН.

В целях определения факторов стоимости объекта недвижимости в зависимости от его местоположения необходимо совместить два информационных ресурса – ГКН и ГИС, совместить объекты оценки с территорией. В качестве идентификатора объекта недвижимости в ГКН используется кадастровый номер объекта недвижимости, формируемый при постановке объекта недвижимости на кадастровый учет. Кадастровый номер является обязательной характеристикой объекта недвижимости, содержащейся в ГКН.

В ГИС не содержится кадастровый номер объектов недвижимости. Поэтому объединить указанные ресурсы на основе кадастрового номера объектов недвижимости не представляется возможным. В качестве характеристики, которая, как правило, присутствует в обеих системах, может выступать адрес объекта недвижимости.

Адресная идентификация объектов недвижимости необходима для определения в автоматизированном режиме местоположения объектов недвижимости при государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.
Основная информация, которую содержат ГИС – координаты, графическое отображение местоположения объекта оценки. При этом, как правило, ГИС содержат семантическую информацию об объекте недвижимости, в том числе адрес объекта недвижимости.

В ГКН также предусмотрено внесение информации о местоположении объектов недвижимости. Однако в каждой системе адреса вносятся произвольно, в семантическом виде, без использования единого адресного классификатора.

Следовательно, для совместимости информационных ресурсов необходимо использовать единый адресный классификатор, который должен соответствовать следующим требованиям:
• в целях стандартизации многообразия адресов и для согласования адресных характеристик, используемых в различных системах, необходим структурированный, состоящий из отдельных полей (индекс, населенный пункт, часть населенного пункта, тип улицы, улица, дом), однозначно интерпретируемый адрес объекта недвижимости;
• в целях автоматизации и унификации необходимо формировать кодовое соответствие семантической информации, содержащейся в адресе.

Среди адресных справочников и классификаторов, использующихся в различных ведомствах, целям выполнения работ по формированию единого информационного пространства наиболее соответствует Классификатор адресов России, далее - КЛАДР.
КЛАДР является ведомственным классификатором Министерства по налогам и сборам, его также использует Роснедвижимость в работах по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Использование классификатора КЛАДР в работах по государственной кадастровой оценке земель в 2007-2008 гг. выявило следующие проблемы:
1) КЛАДР не описывает адреса объектов недвижимости в полном объеме.
В КЛАДР отсутствуют названия улиц и номера домов, фактически присутствующие на территории населенных пунктов;

2) Информация об объектах недвижимости по КЛАДР имеется, в лучшем случае, до уровня улицы, но не до уровня номера дома. В отдельных случаях (а также в малых поселениях) информация имеется только до уровня населенного пункта;

3) не проводятся работы по актуализации КЛАДР, не осуществляется ведение КЛАДР в части внесений изменений и дополнений;

4) при переименовании улиц в КЛАДР добавляется ново название улиц, однако прежние названия населенных пунктов и улиц не удаляются;

5) в состав крупных городских населенных пунктов входят малые населенные пункты с одинаковыми названиями, которые содержат улицы с одинаковыми названиями. Это создает проблемы ведения КЛАДР, так как необходимо вносить одинаковые семантические адреса с различными кодами КЛАДР.

В целях решения перечисленных проблем мы выносим следующие предложения:
1) утвердить КЛАДР в качестве федерального информационного ресурса;
2) обеспечить ведение и актуализацию КЛАДР;
3) обеспечить внесение кода КЛАДР в информационные системы, являющиеся источниками информации об объектах недвижимости.

В результате анализа и обобщения направлений совершенствования информационного обеспечения необходимо сделать следующее:
 4) создать геоинформационную систему, являющуюся элементом информационного обеспечения ГКООН в части определения местоположения объектов недвижимости, расчета значений факторов стоимости, отображения результатов расчета и визуализации результатов экономического анализа;
5) дополнить технологию проведения работ требованием использования для расчета факторов стоимости картографических материалов в электронном виде.

В целях совершенствования информационного обеспечения мы предлагаем сформировать единое информационное пространство межсистемного взаимодействия. Для формирования предпосылок создания единого информационного пространства мы предлагаем:
1) использовать информационные ресурсы органов технической инвентаризации (БТИ) в целях формирования перечня объектов оценки;
2) утвердить классификатор адресов России (КЛАДР) в качестве федерального информационного ресурса;
3) обеспечить ведение и актуализацию КЛАДР;
4) обеспечить внесение кода КЛАДР в информационные системы, являющиеся источниками информации об объектах недвижимости.

Решение проблемы использования КЛАДР имеет первостепенное значение, так как именно этот классификатор должен стать основой функционирования единого информационного пространства.