Вводная часть
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.
Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции.

Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то, по крайней мере, одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии.
И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности.

Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.
В числе наиболее "продвинутых" в этом направлений государств следует назвать Англию, Германию, США, Францию, Швецию, Австрию и ряд других стран мира.

В России с началом радикальных экономических реформ одновременно со становлением необходимой правовой базы появились и ряд структур, специализирующихся на экономической оценке недвижимости. Большинство из них мелкие, но есть уже и крупные, способные взять на себя функции "опорных узлов" или даже составных частей "несущего каркаса" формирующейся общегосударственной единой оценочной системы. В числе последних наиболее серьезные позиции занимают Ассоциация "Русская оценка", Международная академия оценки и консалтинга и др. Важно, однако, подчеркнуть, что становление российской системы экономической оценки недвижимости (РСЭОН) сталкивается сегодня с рядом проблем, в числе которых не только недостаточность существующей правовой базы, либо "конструктивная" незавершенность формирующейся организационной структуры.

Не менее, а, возможно, и более сложной, выступает проблема методического обеспечения экономической оценки недвижимости, которую приходится выполнять в переходной экономике, когда коренные изменения происходят не в режиме эволюции и перемещения на более высокую ступень развития, а путем "возвращения" к нормальному состоянию уже сложившейся и "закостеневшей" в ненормальных искусственных условиях, отягощенной разного рода деформациями экономики.

Суть данной проблемы в том, что точность оценок, их объективность и прогностическая надежность имеет решающее значение для определения рыночной стоимости любого объекта и для реализации любой цели оценочной деятельности. Действительно точные, надежные и объективные показатели требуются для каждого конкретного участника той или иной сделки, будь то продавец или покупатель, арендодатель или арендатор, залогодатель или залогодержатель недвижимого объекта любой категории. Необходимо это для уверенной ориентации каждого из них в системе существующих и прогнозируемых имущественных отношений.

Но не только прямые участники сделок заинтересованы в надежных и объективных результатах оценки. Не в меньшей мере нуждаются в такого рода результатах и различные посреднические, консалтинговые и оценочные организации, престиж и популярность которых впрямую зависят от эффективности их деятельности, т.е. гарантированного предоставления своим клиентам качественной оценочной информации.

Особенно необходима такая информация в тех случаях, когда целями оценки выступает получение необходимых данных для осуществления необходимой эффективной государственной политики в сфере регулирования земельно-имущественных отношений, в частности в организации системы налогообложения недвижимости, ее публичного обременения, принудительного изъятия и т.п. Именно в данном случае объективность, точность и надежность экономической оценки обеспечит согласование общественных и частных интересов, позволит избежать экономических потерь и социальных конфликтов.

Вместе с тем, с началом экономических реформ в России стало очевидным, что освоенные в социалистическом прошлом методы, основанные на искусственной системе ценообразования, бесконкурентной экономики, вне реальных интересов, потребностей и мотиваций поведения конкретных участников экономических отношений оказались по определению не пригодными в ситуации возрождающегося рынка.

И поэтому в российской практике экономической оценки недвижимости широкое распространение получило заимствование методического зарубежного опыта, прежде всего, опыта развитых капиталистических стран.
Тем более что применяемые в этих странах методики фактически мало чем отличались как по содержанию, так и по форме от хорошо знакомых российским специалистам методов прошлого социалистического периода. В этих странах в ходу были все те же, известные в России три основных метода оценки - сравнения продаж, капитализации затрат и капитализации доходов. Как и в российской социалистической плановой экономике, западные модификации этих методов обладали таким же, по сути, содержанием.

Метод сравнения продаж представляет собой по сути одну из модификаций более широкого экстраполяционного способа, когда опыт прошлых рыночных операций переносится на сопоставимые по условиям осуществления планируемые сделки.
Суть его сводится либо к подбору максимально соответствующего по параметрам и условиям осуществления новой сделки какого-либо объекта - представителя по уже осуществленным операциям, либо на основе использования в расчетах созданной на массиве ранее осуществленных сделок математической статистической модели зависимости рыночной стоимости объекта от совокупности факторов рыночного ценообразования.

Затратный метод заключается в осуществлении комплекса процедур, позволяющих определить стоимость вложенного в тот или иной объект овеществленного труда, а затем капитализировать ее на основе комплекса канонических расчетных операций.

Доходный метод сводится к расчету величины приносимого объектом недвижимости дохода, с последующей его капитализацией на тех же, что и в предыдущем случае, основаниях.

Разница между освоенным в российской плановой социалистической экономике содержанием этих методов и западными их модификациями заключалась лишь в том, что, во-первых, при расчетах применялись не искусственные плановые директивные, а рыночные цены.
Во-вторых, вводилась изощренная техника расчетов и использования в процедурах оценки недвижимости разного рода коэффициентов (оценки стоимости, налоговой оценки, цены продаж, частичного платежа, ставок дисконта, дохода, капитализации, налога, стандартов рыночной стоимости и т.п.).

Как первое, так и второе не сложно было приспособить и в реформируемой России, что охотно исполнили не обремененные излишними сомнениями организаторы и участники российского оценочного процесса.
Однако, простота выхода из методического кризиса за счет механического тиражирования зарубежного опыта сыграла злую шутку не только с энтузиастами такого рода решения проблемы, сколько с качеством оценочной деятельности в целом, с объективностью и надежностью предоставляемых ею результатов.

Ловушка заключалась в том, что "простота" заимствования западных методов одновременно тиражировала вполне допустимые для развитых рыночных экономических систем, но крайне опасных для еще только формирующейся и глубоко кризисной российской переходной экономики просчеты и ошибки этих методов, их недостаточность в плане отражения в ценовых параметрах объективных социально-экономических условий рыночного ценообразования.

По существу методы эти даже в их классической западной модификации остаются псевдо рыночными, ибо предметом оценки выступают только свойства объекта недвижимости и по сути игнорируется главное - противоположность и единство разных по содержанию интересов, установок и мотиваций взаимодействующих участников (партнеров) рыночных экономических отношений в сфере создания, распределения, обмена (перераспределения) и потребления (использования) недвижимых объектов.

Поясним сказанное. Но прежде обозначим некоторые необходимые для дальнейшего изложения узловые понятия, в частности такие, как потребительная стоимость, стоимость, меновая стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость объекта недвижимости.

Как известно, в условиях товарно-денежных отношений востребованной в общественном воспроизводительном процессе может быть только такая вещь, которая обладает способностью удовлетворять те или иные потребности человека.
В категорию товара такая вещь переходит в том случае, если она обладает стоимостью, т.е. в ней овеществлен общественный труд товаропроизводителей, величина которого измеряется "...общественно необходимым рабочим временем, нужным для изготовления товара при существующих общественно-нормальных условиях производства и при среднем в стране уровне умелости и интенсивности труда".

Что касается цены недвижимого объекта, то согласно принятого Международным Комитетом по оценочным стандартам и Европейской Ассоциацией оценщиков определения данная дефиниция означает некую сумму, "...на которую должно быть обменено недвижимое имущество к сроку оценки между независимым продавцом и независимым покупателем при коммерческой операции между независимыми участниками, после должного маркетинга, и когда стороны будут действовать осознанно, продуманно и без принуждения".

В западной литературе потребительная стоимость объекта, как соединение его полезности с желанием и возможностью покупателя приобрести этот объект, соотносится с текущим использованием недвижимости.
Имеется в виду, что сам объект может в значительной мере утратить свои полезные свойства, однако оставаться для своего владельца по-прежнему немалой ценностью, потребительной стоимостью. Для других же участников экономического процесса данная потребительная стоимость представляет собой типичную меновую стоимость, которая определяется рынком и "...является величиной относительной в том смысле, что товар должен сравниваться с другими заменяющими его товарами или услугами на открытом рынке, где действуют законы конкуренции".

Отличие же меновой стоимости от рыночной цены и рыночной стоимости заключается в том, что первая из них, т.е. рыночная цена как результат разовой фактической сделки не исключает элемент случайности.
От себя добавим, что в этом случае полученный результат нельзя с достаточной уверенностью рассматривать как объективное отражение реальных социально-экономических условий функционирования государственной системы в целом, т.е. обусловленной уровнем развития производительных сил величины общественно-необходимых затрат в осуществляемой с использованием соответствующего недвижимого объекта хозяйственной деятельности, среднего уровня доходов и потребительских предпочтений населения, существующей на определенный период нормы прибыли на вложенный капитал, величины извлекаемой природной ренты и т.п.

Иное дело рыночная стоимость, которая "...представляет собой гипотетическую, или расчетную, величину цены продаж, которая явилась бы результатом тщательного рассмотрения покупателем и продавцом всей информации, касающейся данной сделки, с особым вниманием к тем сведениям, которые отражают действия ответственных и благоразумных покупателей и продавцов в условиях честной сделки".

Добавим, что рыночная стоимость в полной мере соответствует такого рода трактовке только тогда, когда все расчетные процедуры будут подчинены поиску точки ценового рыночного равновесия, причем как для устойчивой экономики и сбалансированного рынка, так и при разного рода их деформации и отклонений.

Что же обеспечивает объективность равновесной рыночной стоимости объекта недвижимости?
Какие закономерности лежат в ее основе, которые позволяют делать такого рода выводы?

Известно, что все участники экономических отношений по поводу недвижимости, будь то физические или юридические лица, граждане или государство в составе его органов управления подразделяются на две категории: собственники и не собственники недвижимых объектов. Как первые, так и вторые могут сохранять свой статус, либо переходить из одной группы в другую на основе полной или частичной передачи прав собственности от одного участника к другому.

Вполне естественно, что интересы передающего свои права владельца недвижимого объекта ориентированы на получение максимальной компенсации за передачу своих прав. Однако, корректирующим моментом в данном случае выступают объективные обстоятельства, вынуждающие собственника ограничивать свои притязания на компенсацию передаваемых ими в полном или частичном объеме своих прав собственности на недвижимые объекты.

Набор такого рода непреодолимых объективных обстоятельств, как правило, достаточно широк - от неожиданных изменений личного характера (необходимость срочного переезда в другую местность, устойчивое физическое недомогание и неспособность осуществлять в связи с этим в полном объеме функций собственника, утрата интереса к данному виду недвижимости, острая оперативная необходимость в финансовых средствах и т.п.) до отсутствия реальных возможностей и способностей сохранять и использовать полезные свойства недвижимого объекта с издержками, не превышающими уровень общественно необходимых затрат.

Вполне понятно, что побуждаемый непреодолимыми объективными обстоятельствами к полному, либо частичному отчуждению своих прав собственности владелец недвижимого объекта вынужден в крайнем случае ограничивать свои притязания на соответствующую компенсацию только величиной произведенных им затрат на создание, либо приобретение того или иного объекта.

Поскольку в числе желающих полностью или частично освободиться от собственности присутствуют как действующие в силу случайных личных непредвиденных обстоятельств субъекты, так и те, кто не в состоянии соответствовать объективным условиям реального экономического процесса и находится на грани разорения, то на реальном рынке недвижимости постоянно присутствуют со стороны передающих свои права собственности участников определенный их "разброс" с точки зрения уровня затрат в недвижимость по отношению к общественно необходимому их уровню.
В этом "разбросе" присутствуют участники с затратами и ниже, и на уровне, и выше уровня общественно необходимых издержек. Выстраивая ряд этих участников по восходящей кривой их затратных ценовых притязаний и отсекая участки кривой ниже и выше уровня общественно-необходимых затрат, выходим на соответствующий объективным условиям конкретной рыночной экономической ситуации показатель цены предложения недвижимых объектов.

Иные интересы и побудительные мотивы лежат в основе другой стороны-участницы экономических отношений по поводу недвижимости.
Имеются в виду субъекты, желающие приобрести в полном или частичном объеме права собственности на недвижимый объект. В данном случае интересы участников отношений по поводу недвижимости ориентированы на минимизацию платежей за приобретаемые в полном или частичном объеме права собственности.

Однако окончательная величина платежей определяется каждым из участников в зависимости от трех главных факторов: ожидаемой величины прибыли, наличия конкуренции со стороны данной категории участников и, самое главное, их финансового обеспечения. В зависимости от последнего на рынке недвижимости также постоянно присутствует некий континуум участников, начиная от максимально высокого к среднестатистическому и далее минимальному уровню доходов, с соответствующими максимальными, средними и минимальными ценовыми предложениями.

Как видим, в данном случае также выстраивается некая кривая, содержащая в себе объективную картину материального благосостояния общества, с выделением общественно гарантированного среднестатистического уровня доходов населения.

Таким образом, зафиксированные в виде кривых предложения и спроса интересы и мотивации двух взаимодействующих сторон позволяют при их соединении выявить отражающую объективную реальность величину равновесной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Как же обстоит в этом отношении дело с используемыми в российской оценочной практике западными модификациями методов оценки недвижимости? И почему мы полагаем, что применение этих методов в исторически сложившихся эволюционным путем западных рыночных экономиках большого вреда не приносит, но в условиях глобальных экономических перемен может серьезно обострить и без того критическую экономическую ситуацию, привести к невосполнимым социально-экономическим потерям?

Отвечая на поставленные вопросы, прежде всего подчеркнем, что "цена" возможных ошибок в оценке недвижимости в России и западных странах в настоящее время не соизмеримы, ибо в России в отличие от западных стран, оценочный процесс осуществляется в сжатые сроки и в глобальных масштабах, с вовлечением в него практически всей созданной в прошлом и в настоящем недвижимости.
На карту, таким образом, поставлена вся материальная среда существования граждан России, а следовательно и судьба страны как государственного образования. Для западных же стран, где оценочные процедуры носят повседневный многолетний рутинный характер и охватывают в реальном масштабе времени достаточно ограниченную часть недвижимых объектов, любые, даже самые крупные просчеты будут иметь локальное, существенное только для ограниченного числа лиц, а не для общества в целом значение.

Что касается соответствия практикуемых методов оценки недвижимости объективным условиям экономического процесса в России, то проще всего объяснить недостаточность метода ограничения продаж недвижимых объектов.
Во-первых, для использования данного метода в российских условиях отсутствует достаточная по объему и содержанию информационная статистическая база данных.
Имеются ограниченные отрывочные официально зарегистрированные сведения о такого рода сделках, причем представленные далеко неравномерно по различным сегментам рынка недвижимости, к тому же зачастую фальсифицированные их участниками для ухода от налогов, защиты от рэкета и т.п.

Во-вторых, имеющаяся статистика сделок не позволяет "нащупать" какие-либо устойчивые закономерности и тенденции процесса ценообразования на недвижимость в силу резких колебаний экономического процесса в целом, его непредсказуемости в долгосрочном плане, особенно в региональном разрезе.

Наконец, в-третьих, экстраполяция тенденции ценовой конъюнктуры дает представление лишь о механизме ценообразования, позволяет рассчитать некий статистически вероятный, а не объективный показатель ценового стандарта при конкретном сочетании факторов ценообразования.

Что касается затратного или доходного методов, то согласно концепции равновесной рыночной цены любого товара каждая сделка предполагает одновременный учет интересов двух ее участников, как продавца, так и покупателя.
Напомним: интересы первого - компенсировать свои затраты, второго - получить максимальный доход от приобретаемой недвижимости. Поэтому применение в качестве альтернативного только затратного или исключительно доходного метода не отвечает этому условию и поэтому не обеспечивает получения необходимого объективно обоснованного ценового норматива.
Правда, в условиях сложившегося полноценного рынка, который возможен по определению только в полноценной, достигшей высокого уровня развития и поэтому устойчиво функционирующий рыночный экономики ущербность однобокого подхода к определению рыночной цены недвижимости проявляется в менее острой форме. Объясняется это тем, что в такой системе норма прибыли в разрезе основной части традиционных видов деятельности составляет по отношению к затратам умеренную величину, не подверженную резким колебаниям и во временном разрезе.
Поэтому разница между результатом расчета по затратному и доходному методу будет отличаться на минимальную величину, которой в принципе можно пренебречь при решении конкретных задач рыночного оборота недвижимости или государственного регулирования имущественных отношений.
Чего, конечно, не скажешь о современных российских экономических реалиях. Итак, из представленного выше текста следует, что давно назрела задача поиска для российских условий альтернативных применяемым сегодня, ориентированных на установление равновесной рыночной цены способов экономической оценки объектов недвижимости.

Попытаемся представить свою версию решения данной задачи.
С этой целью, систематизируя, дополняя и обобщая имеющиеся в литературных источниках теоретические и концептуальные положения, сформулируем альтернативные концептуально-методические подходы к выделению основных типов объектов оценки, определению ее предмета, целей и задач, выбора принципов и процедур построения кривой спроса и предложения на объекты недвижимости, экономико-математической постановке и алгоритмизации задачи моделирования их равновесной рыночной стоимости, определению состава, содержания и последовательности этапов и процедур общей методической схемы осуществления массовой оценки недвижимости.

Недвижимость как объект экономической оценки.
В качестве рабочего принимаем определение понятия экономическая оценка недвижимости как совокупность методов и процедур установления текущей либо моделирования ожидаемой объективной, отвечающей экономическим условиям конкретного места и времени рыночной стоимости имеющих потребительную стоимость и стоимость конкретных объектов недвижимости разного типа, либо их относительно однородных совокупностей (групп, видов, подвидов).
Из сказанного следует, что экономическая оценка любого объекта недвижимости предполагает установление для состава, содержания и количественных масштабов основных полезных потребительских свойств недвижимого объекта, качественное соизмерение этих свойств с величиной овеществленного в объекте труда, определение адекватной реальным, либо ожидаемым общим социально-экономическим условиям и конъюнктуре конкретного рынка рыночной стоимости недвижимого объекта.
И поэтому, не отвергая единство общей идеологии экономической оценки для любого объекта недвижимости, одновременно полагаем возможным поставить в зависимость конкретное содержание данного понятия в основных его моментах от специфики основных видов, типов и категорий оцениваемых объектов недвижимости.

Объективности ради отметим, что в специальной литературе имеются разработки задачи выделения выделить характерных групп объектов недвижимости.
Однако, выполнены они на сугубо эмпирическом уровне, в далеко не завершенном виде. Поскольку вопрос этот для проблемы экономической оценки недвижимости далеко не второстепенный, попытаемся сформулировать наше видение возможного его разрешения.

Теоретически определяющими с точки зрения потребностей экономической оценки основаниями классификации объектов недвижимости выступают, с одной стороны, различия в составе и содержании полезных потребительных свойств конкретных типов недвижимых объектов предназначенных для выполнения определенных специфических воспроизводственных функций, а с другой, - степень доступности этих объектов, наличие реальной возможности их вовлечения и использования в системе жизнеобеспечения каждого индивидуума и общества в целом.

Основываясь на данном положении, попытаемся структурировать все многообразие существующих объектов недвижимости и распределить их на классы по следующим основным типологическим признакам:

• состав и структура объекта недвижимости по наличию и соотношению в нем элементов естественно-природного и искусственно-антропогенного происхождения;
• место объекта недвижимости в структуре общественного воспроизводственного процесса;

• функции объекта недвижимости в воспроизводственном процессе.

Классификация объектов недвижимости по первому из названных признаков позволяет распределить их на группы в зависимости от величины вложенного в каждый из них капитала, т.е. от степени антропогенного освоения естественно-природной среды и, соответственно, от реальной доступности, возможности использования в системе жизнеобеспечения в целом. В рамках данной классификационной схемы выделяются следующие основные группы недвижимых объектов:

• максимального преобладания естественно-природной составляющей, дополненной в минимальном объеме элементами искусственно-антропогенного происхождения;
• равно представленные элементы естественно-природного и искусственно-антропогенного происхождения и  абсолютного преобладания элементов искусственно-антропогенного происхождения.

По второму типологическому признаку подлежащие экономической оценке объекты недвижимости классифицируются нами следующим образом:

• обеспечивающие историко-культурную преемственность общественного воспроизводственного процесса;
• повседневного социально-бытового сопровождения внутрисемейного воспроизводства и социализации демографического, трудового потенциала и рабочей силы;

• производства на постоянной основе материальных стоимостей, в том числе необходимого и прибавочного продукта.

В первую группу по данной схеме классификации мы относим недвижимые объекты, способные выступить в качестве носителей исторического, культурного или архитектурного наследия, сохранившихся уникальных природно-ландшафтных образований, экологических раритетов и т.п.
Во вторую группу мы включаем жилой фонд, а также объекты социальной инфраструктуры, необходимые каждому индивидууму для воспроизводства его рабочей силы, содержания и воспитания подрастающего поколения, обеспечения условий существования старшему поколению.
Третья же группа объединяет разного рода объекты производственного назначения, включая здания и сооружения отраслей промышленности, строительства, сельского и лесного хозяйства, транспорта, торговли и т.п.

Наконец, третья классификационная схема, отражающая функции объекта недвижимости в воспроизводственном процессе, включает следующие группировки: 

• объекты, выполняющие пассивную функцию места осуществления воспроизводственного процесса в той ли иной конкретной его форме;
• активная составляющая воспроизводственного процесса, представленная одним из его ресурсов, факторов;
• базового, не замещаемого основания "технологии" определенных видов производства жизненных средств и ресурсов.
  

В данной схеме в первом случае имеются в виду объекты, рассчитанные на осуществление в их границах простейших технологических процедур и операций.
Типичными объектами-представителями этой группы можно считать, например, мелкие складские помещения, обеспечивающие лишь минимальную защиту размещаемых в них вещей от внешней среды.
Во вторую группу войдут недвижимые объекты, состав и строение которых должны быть теснейшим образом увязаны с технологией осуществляемого на их базе производственного процесса, ибо в противном случае процесс этот может быть существенно ограничен, либо полностью заблокирован.
Третья же группа состоит исключительно из земельной недвижимости, которая в сельском и лесном хозяйстве выполняет уникальные функции средства производства и предмета труда.

Предмет экономической оценки недвижимости.
Предложенная выше классификация позволяет представить в достаточно обозримом, и главное, структурированном виде состав подлежащих экономической оценке типов объектов недвижимости. Не менее существенным представляется и вопрос о том, что является предметом оценки различных объектов недвижимости.

Нельзя не отметить, что в специальной литературе данный вопрос не получил законченной концептуальной разработки. Имеются лишь косвенные, в той или иной форме выраженные высказывания по данному поводу. Но так же, как и в предыдущем случае высказывания в основном носят эмпирический характер, лишены строгой систематизации и теоретических обобщений.
Поэтому полагаем уместным в рамках данной публикации изложить наше представление о сущности и содержании предмета экономической оценки разных видов объектов недвижимости. Начнем с объектов первого типа, выполняющих функции носителей уникальных символов различных временных слоев генетической историко-культурной среды общественного существования. Полезные потребительные свойства данных объектов заключены в их способности сохранять и накапливать ценности историко-культурного наследия, обеспечивать сохранение исторической памяти, служить средством социализации общества, его национально-этнической идентификации, укрепления государственности, гармоничного духовного и культурного развития.

Предметом оценки в данном случае выступает полезность объекта недвижимости как инструмента обеспечения историко-культурной непрерывности общественного развития, средства социализации общества, укрепления его духовных и нравственных сил, повышения культурного уровня. Иными словами, речь идет о некоей условной "социокультурной ренте", которая образуется за счет использования в общественном воспроизводственном процессе материальных носителей уникальных образцов и символов истории, культуры, науки, природной среды, т.е. в конечном счете накопленного в прошлом социального опыта.

Важно, однако, подчеркнуть, что овеществленный в данных объектах труд вряд ли может служить мерилом полезности объекта, т.е. выступать в качестве масштаба измерения предмета оценки. значение при этом имеет то, что степень комфортности конкретного объекта находится в прямой зависимости от вложенного в него овеществленного труда, а предметом оценки выступает приобретаемые за счет разного уровня комфортности различные по масштабу и содержанию социально-бытовые блага, которые обеспечивают тот или иной количественный "прирост" демографического, трудового потенциала и рабочей силы в процессе их воспроизводства на внутрисемейной основе.

Поэтому предметом оценки объектов данного типа выступает "капитализация" стоимости такого рода "прироста", выступающая как специфическая форма ренты на вложенный в недвижимый объект капитал.

Наконец, для объектов третьей группы потребительная ценность диктуется следующими основными количественными и качественными характеристиками: степень производственной продуктивности самого объекта; удобство его местоположения и взаимосвязей с пунктами и центрами взаимодействия; "доходность" окружающего объект социально-экономического пространства. При этом степень производственной (производительной) продуктивности включает "технологичность" конструктивного и объемно-планировочного решения разного рода производственных зданий и сооружений с точки зрения соответствия требованиям осуществляемого в данном объекте вида деятельности. Удобство местоположения объекта с точки зрения его взаимосвязей с пунктами и центрами взаимодействия в окружающем пространстве, а также "доходность" последнего определяется надежностью технологических связей, величиной ценовых параметров близрасположенных рынков факторов производства и создаваемой на объекте готовой продукции, остроты рыночной конкуренции, налогового прессинга, уровня платежеспособного спроса и потребительских предпочтений проживающего на данной территории населения и т.п. В этом случае предметом оценки выступает доходность соответствующего производства, представляющая с точки зрения вложенного в соответствующий объект овеществленного труда своего рода ренту на вложенный в этот объект капитал.

Некоторыми особенностями будет отличаться предмет оценки земельной недвижимости, включенной в производственный процесс в качестве основного средства производства и предмета труда. В этих случаях в состав предмета оценки помимо ренты на вложенный капитал добавляется природная рента, выраженная либо в форме произведенного за счет природных сил добавочного продукта в сельском и лесном хозяйстве, либо в виде добавочного продукта от извлеченных из недр полезных природных ископаемых.

Методы и процедуры экономической оценки недвижимости.
Свое значение в экономической оценке объекта недвижимости играет и цель, с которой она осуществляется. В литературе сегодня можно встретить достаточно широкий перечень целей соответствующей оценочной деятельности. В их числе называются такие, как цель покупки, продажи и сдачи в аренду; тарификации; исчисления налогов на имущество; передачу собственности; доходы от прироста капитала; наследство и дарения; продажи земли государством, принудительного отчуждения.

Упоминаются и такие цели, как финансовая отчетность, создание жилищных организаций, административных целей, ввода сервитутов и т.п.
В целом такого рода перечень наводит на размышление о том, что и в данном случае преобладает эмпирический подход, когда систематизация и обобщение подменяются простым перечислением встречающихся на практике конкретных эпизодов.

Если же систематизировать и обобщить эти случаи, то можно, на наш взгляд, ограничиться следующими основными вариантами целей экономической оценки объектов недвижимости:

• передачи на постоянной основе в полном объеме всех прав собственности на недвижимость от одного собственника к другому в масштабе реального места и времени (операции добровольной купли-продажи на рынке недвижимости; то же - при принудительном изъятии соответствующих объектов);
• делегирования в частичном объеме прав собственности от собственника недвижимости к не собственнику (сделки по кратко- и долго срочной аренде, передаче в трастовое управление, в виде паевого взноса в уставной фонд, либо в складочный капитал и т.п.);

• осуществления сделок, предполагающих временное ограничение, либо перераспределение прав собственности на недвижимое имущество без физического изъятия его у собственника в регламентированные договором сроки (залоговые операции, выпуск в обращение ценных бумаг);
• выполнения государственного контроля и управления недвижимостью (оценки накопленного богатства и финансовой отчетности о его величине, структуре и состоянии, налогообложения, компенсации издержек от публичных сервитутов, анализа эффективности инвестиционных проектов, установления размера пошлин при передаче по наследству, регистрации сделок и т.п.)

Каждая из сформулированных целей оценки объективно отличается не только по своему экономическому содержанию, но и по таким существенным признакам, как продолжительность периода, на который осуществляется оценка, т.е. ее временной "горизонт" (оперативные текущие цены, кратко-, средне- либо долгосрочные расчетные показатели), массовость осуществляемой оценки (единичная, выборочная ограниченная, сплошная), требуемая исходная информация и т.п. Вполне понятно, что различия в целях оценки предполагает и применение разных исходных данных и процедур оценки объектов недвижимости. Вряд ли, например, подойдет для массовой экономической оценки недвижимости с целью ее налогообложения "штучные" данные и процедуры, предназначенные для оценки объектов, тем более для каких-либо разовых сделок. Точно также оценка недвижимости для частных сделок между физическими, либо юридическими лицами потребуют иных, нежели для обеспечения государственного регулирования имущественных отношений способов определения стоимости соответствующих объектов. Ведь в одном случае требуется определить наиболее реалистичную для конкретного места и времени стоимость объекта, во втором - достаточно компромиссную, выгодную с точки зрения всех участников сделки ее величину, в третьем, - максимально ликвидный, обремененный в минимальном размере разного рода рисками показатель, в четвертом - наиболее отвечающий в обозримой перспективе общим экономическим условиям развития ценовой параметр и т.п.

Как же определяется равновесная рыночная стоимость любого товара вообще и объектов недвижимости в частности? В специальной литературе достаточно подробно изложены содержание и процедура определения равновесной рыночной цены на разного рода товары и услуги. Не повторяя их в полном объеме, напомним лишь необходимые для дальнейшего изложения и понимания наших позиций основные положения концепции равновесной рыночной цены.

Общие принципы и процедуры построения кривой спроса и предложения на объекты недвижимости. Поскольку предметом оценки недвижимости любого типа, как уже отмечалось, выступает создаваемая за счет полезных потребительных свойств объекта определенная рента, то для построения кривой предложения следует, прежде всего, выделить для оценки однородные по совокупности таких свойств объекты. Задача эта может быть решена с использованием широко практикуемых в настоящее время методов многомерного факторного анализа и кластерной классификации сложных объектов.

Далее. Каждая выделенная однородная совокупность объектов распределяется на подгруппы по величине вложенного на их расчетную единицу капитала, а затем полученные по подгруппам результаты размещаются по нарастающей на соответствующем графике, формируя тем самым кривую предложения. Чтобы получить кривую спроса потребуется на соответствующих объектах-представителях выделенных их групп выполнить специальные расчеты ожидаемых рентных поступлений. Содержательную постановку и алгоритмизацию данной задачи рассмотрим подробнее.

Поскольку интересы покупателя обращены на ренту, а его ценовые предпочтения можно считать соизмеримыми с ожидаемой ее величиной, то расчет показателей для построения кривой спроса предполагает оценку воспроизводимых с использованием конкретных типов объектов недвижимости рентных поступлений.

Положение это для рыночной экономики - универсальное и действительно для всех стран соответствующей экономической системы, в т.ч. и для России. Разница лишь в том, что в российских условиях кризисной переходной экономики величина воспроизводимой за счет использования недвижимости ренты, особенно ее традиционных экономических категорий (т.е. ренты на капитал и природной ренты, включая земельную и ренту недропользования) будет значительно уступать аналогичным показателям развитых капиталистических стран.

Наглядное представление о имеющемся разрыве в данном показателе дает сравнение России с развитыми капиталистическими странами по величине и структуре исчисляемого на душу населения валового внутреннего продукта, объединяющего в своем составе рентную и трудовую компоненты.
Согласно статистическим данным в России на современном этапе ежегодно в расчете на душу населения производится ВВП в три-четыре раза меньше, нежели в таких государствах, как США, Германия, Швейцария, Япония (соответственно чуть более 6,7 тыс. долл. в России против почти 29,0 тыс., 22,0 тыс., 25,0 тыс. и 24,0 тыс. долл. в сравниваемых странах).
И хотя в России в структуре ВВП из-за дешевизны рабочей силы рентная часть составляет около 50% против 40% в сопоставляемых странах, тем не менее ее абсолютная величина в три-четыре раза меньше, нежели в этих странах. Львиную долю в этой рентной части валового внутреннего продукта составляет рента недропользования, тогда как рента на вложенный капитал и земельная рента практически не участвуют в формировании ВВП.

Более того, даже такие ограниченные размеры рентных поступлений не остаются в российской экономике, ибо в условиях открытого мирового экономического пространства рента через ценовой рыночный механизм "уходит" в те сферы деятельности и государства, где выше уровень производства, ниже его издержки, эффективнее хозяйственная деятельность в целом.
Типичной в этом плане можно считать ситуацию, характерную для воспроизводства, распределения и перераспределения российской земельной ренты. Вначале земельная рента через ценовой механизм внутреннего рынка перемещается от сельскохозяйственных товаропроизводителей в промышленные отрасли, производящие факторы производства для сельского хозяйства и осуществляющие переработку сельскохозяйственного сырья.

Так, например, в 1998 г. себестоимость реализованного скота и птицы в расчете на 1 ц в целом по Российской Федерации достигла отметки в 1244 руб., а цена реализации составила 635 руб., т.е. сельскохозяйственные предприятия сработали в убыток. В то же время предприятия мясной промышленности получили в этом же году прибыль в размере 5,3% к стоимости произведенной на этих предприятиях валовой продукции. Такая же примерно картина наблюдалась в 1998 г. и в молочном производстве. Сельскохозяйственные товаропроизводители затратили в 1998 г. на производство 1 ц молока 194 руб., выручили без дотации и компенсации 124 руб., получили убыток в 70 руб. или в размере 36,4% к суммарным издержкам производства. Предприятия же молочной промышленности имели в этом году прибыль в размере 8,6% к объему выручки за реализованную продукцию.

Но дальше самое интересное. Наступает следующий этап перераспределения земельной ренты, теперь уже через ценовой механизм международного рынка. Так, если говядина на внутреннем рынке в 2000 г. продается по 52,72 руб., а свинина за 58,45 руб. за кг., то в импортном варианте эта же продукция в виде мяса свежего и мороженного реализуется за 1,07 доллара, т.е. в два с половиной раза дешевле.

По такой схеме сбывается отечественное мясо птицы свежее и мороженное (на внутрироссийском рынке за 48,8 руб. за кг., в импортном варианте -0,54 долл. или почти в два раза дешевле). Масло животное (соответственно 69,12 руб. за кг в России и 1,45 долл., т.е. около 30,0 руб. в импортном варианте), мука пшеничная (соответственно 8,08 руб. и 4,0 руб.), сахарный песок (15,62 руб. и 5,0 руб.) и т.п. В результате вместе с вынужденно заниженными ценами участвующая в воспроизводстве c\х продукции( как растениеводческой, так и животноводческой) земельная рента благополучно покидает пределы России и перекочевывает в другие экономически более благополучные страны. Причем, "бегство" рентных поступлений за пределы России усиливается и за счет таких же различий в уровне цен на все остальные товары, за исключением только вывозимых за рубеж сырьевых ресурсов.

Именно поэтому устанавливая на рентной основе рыночную (меновую) стоимость (цену) объектов недвижимости необходимо решать данную задачу в условиях России особенно тщательно и осторожно, понимая, что любые просчеты могут обернуться для российской экономики крупными, зачастую невосполнимыми потерями.
Понимание данного факта требует крайне взвешенного выбора методов расчета соответствующих показателей, позволяющих наиболее полно учитывать реальные социально-экономические условия, но не в ущерб рыночным принципам и механизмам ценообразования в данной сфере.