|
УТВЕРЖДАЮ
Руководитель Росземкадастра _____________ С.И. Сай "05" июня 2002 г. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
I. Общие положения Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - Технические указания) являются практическим руководством по реализации Рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее Рекомендации) для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (приложение 2), даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» (далее ПК ГКОЗ СОД). Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. II. Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации 1 Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации осуществляется по форме, приведенной в Таблице 1. Таблица 1 Перечень садоводческих, огороднических и дачных объединений
2 Разделение объединений на виды осуществляется в столбцах 4 и 5. Вид объединения отмечается значком «х». III. Определение перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации 3 Для определения перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек. В состав группы должны обязательно быть включены:
· · 1-2 оценщика (лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности); рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет; · 2-3 риэлтора; рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет; В состав группы могут быть включены: · представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления; · специалисты в сфере экономики земельных отношений. 4 Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации объединений. Типовой перечень факторов кластеризации объединений приведен в Приложении 1 к Техническим указаниям. При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень факторов кластеризации объединений факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы. 5 В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта Российской Федерации). 6 Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земель каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации, утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии. IV. Определение эталонного земельного участка 7 Эталонный земельный участок определяется для каждого объединения в субъекте Российской Федерации. Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. 8 Эталонный земельный участок для каждого объединения определяется в разрезе факторов кластеризации по форме, представленной в Таблицах 2 и 3. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. Таблица 2 Наиболее вероятные характеристики садоводческих и огороднических объединений в разрезе факторов кластеризации
Таблица 3
Наиболее вероятные характеристики дачных объединений в разрезе факторов кластеризации
V. Кластеризация эталонных земельных участков объединений 10 Кластеризация эталонных земельных участков объединений представляет собой группировку эталонных земельных участков объединений по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для: · садоводческих и огороднических объединений;
Таблица 4 Сбор рыночной информации по садоводческим, огородническим и дачным объединениям
20 В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения на земельные участки или объекты недвижимости в соответствующие графы столбцов 03, 05 указанные цены вносятся с учетом поправок. 21 Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 07-0n Таблицы 4 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации. VII. Расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений 22 Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки проводится, как правило, для земельных участков в составе садоводческих и огороднических объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков): , (1) где: РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.; АП – арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, руб.; Кк – коэффициент капитализации арендной платы Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывается с привлечением лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее оценщики). Оценщик представляет отчет об обосновании величины коэффициента капитализации арендной платы. Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки вносятся в Таблицу 5. Таблица 5 Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки
23 Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости проводится, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения в соответствии с п. 2 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: РСз=РЦеон-ОС, (2) где: РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.; РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.; ОС – стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб. или распределения в соответствии с п. 3 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: РСз=РЦеон*Дз, (3) где: РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.; РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.; Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости Стоимость улучшений рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке стоимости воспроизводства или замещения улучшений в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости так же рассчитывается с привлечением оценщиков или риэлторов. Оценщик или риэлтор представляет отчет об обосновании доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 6. Таблица 6 Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости
24 Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости проводится, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единые объекты недвижимости вносятся в Таблицу 7. Таблица 7 Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за единый объект недвижимости
VIII. Проведение анализа статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере 25 Анализ статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере проводится путем расчета среднего квадратического отклонения: 26 Расчет среднего квадратического отклонения и выбраковка рыночных цен и (или) рыночных стоимостей земельных участков осуществляются с применением ПК ГКОЗ СОД. 27 Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 8. Таблица 8 Информация для установления связи между рыночной ценой и/или рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации
IX. Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере 28 Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в 3 раза. X. Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации 29 Уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением ПК ГКОЗ СОД. XI. Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации. 30 Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R2. Связь считается достаточной при R2>=0,7 31 При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R2<0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах. 32 Критерий достаточности R2 рассчитывается с применением ПК ГКОЗ СОД. XII. Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения 33 Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения, вошедшего в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД, путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации, или методом сравнения продаж. 34 При использовании метода сравнения продаж кадастровая стоимость эталонных земельных участков определяется как рыночная стоимость земельного участка в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. XIII. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков 35 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка. Результаты расчетов представляются в форме Таблицы 9. Таблица 9 Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
XIV. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков 36 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле: , (4) где УПКСЗсо min - минимальное значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ; УПКС сред2 - среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по административному району, где расположены объединения. Результаты расчетов приводятся в Таблице 10. Таблица 10 Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
XV. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
37 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле : , (5) где: УПСКЗд min - минимальное значение УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; УПКСЗп сред 1 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ; УПКСЗп сред 2 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близких по местоположению к оцениваемым дачным объединениям. Результаты расчетов приводятся в Таблице 11. Таблица 11 Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков
38 Кадастровая стоимость земельного участка объединения (КСзу) рассчитывается по формуле: КСзу = УПКСЗэзу*Пзу, (6) где: УПКСЗэзу – удельный показатель кадастровой стоимости земель эталонного земельного участка в составе рассматриваемого объединения; Пзу - площадь земельного участка. 39 В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости. Приложение 1 Перечень факторов кластеризации садоводческих, огороднических и дачных объединений
|
