Госкомзем России Нестерова О.А., к.э.н., нач. управления;
Скуфинский О.А., нач. отдела;

Челышева Л.В., гл. специалист;

Назарова М.Е., специалист I категории.

ФКЦ «Земля» Воровченко А.В., рук. Центра оценки земель;

Сибирский РКЦ- Махт В.А., к.э.н., директор;

Руди В.А., к.э.н.,зам. директора;
Гафаров Р.Г., зав. отделом;
Чернорай Е.С., специалист I категории;
Бутакова Т.И., Копысова Е.Г., специалисты II категории.

(тел/факс г. Омск (3812 65-85-00; 65-31-55; 22-05-64))
E-mail: sibrcc@omskcity.com

РосНИИземпроект Носов С.И., нач. отдела, к.э.н.;

Садыков И.А., гл. науч.сотрудник, к.э.н.;
Бондарев Б.Е., к. с-х. н., ст. науч. сотрудник;
Юдицкий Б.А., гл. специалист.

(тел. 700-61-87, E-mail: zocenka@orc.ru)

ВНИЭТУСХ Корнеев А.Ф., рук. группы, к.э.н.;

Капитонов А.А., вед. науч. сотр., к.э.н.

(тел. 700-08-22, Е-mail: VNIETUSH@ccas.ru)
1.1 Настоящие Указания являются практическим руководством для работников земельных комитетов и организаций - исполнителей оценочных работ по реализации Правил государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. Технические указания сопровождаются программным обеспечением государственной кадастровой оценки (далее по тексту кадастровая оценка) сельскохозяйственных угодий и практическими семинарскими занятиями.
1.2 Непосредственными первичными объектами государственной кадастровой оценки (далее по тексту объекты кадастровой оценки)1 являются сельскохозяйственные угодья ассоциаций крестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, государственных и муниципальных предприятий, подсобных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений, прочих предприятий, организаций и учреждений, крестьянских (фермерских) хозяйств, фонда перераспределения земель района, сельскохозяйственные угодья сельских и районных (городских) администраций вне черты городских и сельских поселений.
1.3 Объекты кадастровой оценки группируются в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым оформлялись материалы почвенных обследований и проводилась внутрихозяйственная оценка земель. Исходная земельно-учетная и результативная земельно-оценочная информация первичных объектов кадастровой оценки обобщается по административным, земельно-оценочным районам (при зональности территории) и субъекту Российской Федерации в целом.
1.4 Все расчеты, связанные с оценкой рентообразующих факторов, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости непосредственно объектов кадастровой оценки, административных, земельно-оценочных районов и субъектов Российской Федерации выполняются автоматизировано.
Технологическая схема кадастровой оценки земель представлена в приложении 1.
________________________________
1 Под объектами кадастровой оценки понимаются сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
2.1 Список объектов кадастровой оценки административных районов в разрезе бывших хозяйств составляется согласно сложившемуся на начало года проведения кадастровой оценки распределению земельного фонда (земельного устройства) района по форме приложения 2. В список включаются собственники, землевладельцы и землепользователи, перечисленные в п.1.2.
В списке по каждому объекту кадастровой оценки указываются его наименование, кадастровый номер, общая площадь сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни.
Объекты кадастровой оценки именуются согласно названию юридического лица (хозяйства), сельской, городской администрации, по фамилии, имени и отчеству фермера. Кадастровый номер земельного участка включает код субъекта Российской Федерации, административного района, бывшего хозяйства и объекта кадастровой оценки.
2.2 На схематическую карту административного района наносятся границы и кадастровые номера землевладений (землепользований) в составе бывших хозяйств. Территориальное расположение фермерских и других мелких хозяйств, массивов фонда перераспределения земель отражается на крупномасштабных планах хозяйств, в границах которых они расположены. Список объектов кадастровой оценки, площади сельскохозяйственных угодий и схема их территориального размещения согласовываются с райкомземом.
2.3 Информация о площадях сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни собирается по данным государственного кадастрового учета земель по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки земель. Данные уточняются в районе при согласовании списка объектов кадастровой оценки.


Интегральный показатель плодородия почв – балл бонитета почв объектов кадастровой оценки вычисляется на основе экспликаций площадей оценочных групп или почвенных разновидностей и баллов их бонитетов. Одновременно с бонитировкой плодородия почв проводится оценка их энергоемкости.
Баллы бонитета по оценочным группам почв выписываются из материалов IV тура оценки земель. При использовании шкал баллов бонитета по оценочным группам почв IV тура оценки земель классификатор, каталог и шкала бонитетов почвенных разновидностей не разрабатываются. В случаях, когда баллы бонитета по отдельным оценочным группам почв неадекватно отражают их плодородие, проводится их уточнение *1.
Для бонитировки почвенных разновидностей разрабатываются классификатор, каталог и шкала бонитетов разновидностей почв субъекта Российской Федерации.
3.1.1 Классификатор почв представляет собой систему таксономических единиц классификации почв, количественных показателей качества и их влияния на плодородие и энергоемкость почв по примеру приложения 4 (фрагмент классификатора). В представленном фрагменте классификатор почв включает 5 разделов характеристики почв по типу, подтипу, родовым признакам, видам и разновидностям. Система классификатора и программа автоматизации бонитировки почв не ограничивает количество бонитировочных признаков. Программой предусмотрено 7 разделов классификатора, т.е. он может быть дополнен выделением видов почв (разделов), например, как в приложении 5. Типы, подтипы почв, их родовые и другие диагностические признаки кодируются для автоматизированного формирования каталога, шкалы и вычисления баллов бонитета и энергоемкости почв.
3.1.2 Классификатор почв разрабатывается единым на всю территорию субъекта Российской Федерации, включая случаи его зональности по почвенно-климатическим и экономическим условиям. Бонитеты зональных типов почв отразятся при оценке качества сельскохозяйственных угодий в земельно-оценочных районах. Оценка влияния климатических условий на плодородие одних и тех же почв в различных земельно-оценочных районах дана ниже. Экономические различия зон отражены в предоставляемых субъектам Российской Федерации базовых экономических нормативах.
Основой разработки классификатора почв служат: применяемая в субъекте Российской Федерации классификация и диагностика почв, систематический список почвенных разновидностей, материалы почвенных обследований, аналитические данные, показатели оценки бонитировочных признаков, другие нормативные и литературные источники.
3.1.3 Систематический список почв субъектов Российской Федерации является предварительным, черновым вариантом каталога. Список составляется для разработки классификатора почв. Он должен включать все почвы сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации по типу, подтипу, роду, виду и разновидностям с отражением основных
__________________________________________________________________________________
*1 Выполняется при наличии материальных и трудовых ресурсов.
свойств и признаков качества, учитываемых при бонитировке. В зависимости от организации работ, список, как перечень почвенных разновидностей, допускается оформлять после составления экспликаций почв сельскохозяйственных угодий согласно приложению 3, где размещен пример списка почв. При составлении списка и разработке классификатора почв максимально используются показатели свойств почв по данным IV тура оценки земель.
В качестве основных бонитировочных признаков рекомендуется использовать те же ведущие свойства почв, приводимые в приложении 3 (рН - для тяжелосуглинистых почв). Почвенные разновидности характеризуются показателями свойств по материалам IV тура оценки земель и последующих почвенных обследований. Для случаев возможного дополнения списка наименованиями почвенных разновидностей после перечня почв типа оставляется по 15-20, а между подтипами до 10 свободных номеров. В списке не отражаются статистически ненадежные показатели малораспространенных почв. Если имеются данные о площадях почвенных разновидностей сельскохозяйственных угодий, то таблица приложения 3 может быть дополнена соответствующей графой. Площади почвенных разновидностей субъекта Российской Федерации автоматизировано уточнятся по результатам кадастровой оценки земель всех хозяйств.
3.1.4 Имеющиеся в субъекте Российской Федерации почвы систематизируются в классификаторе почв по типу, подтипу, родовым признакам, видам и разновидностям (гранулометрическому составу). При кодировании почв после каждого типа рекомендуется оставлять по 2-3 свободных номера, чтобы не нарушить (не изменять) всю кодировку почв в случаях дополнения классификатора вновь выделяемыми или упущенными наименованиями подтипов, родовых и видовых признаков.
3.1.5 На основе показателей свойств почв, приведенных в списке почв в первом разделе классификатора дается средний показатель рН разновидностей подтипа без родовых признаков. Для сопоставимой оценки почв рН водной вытяжки щелочных почв пересчитывается в рН солевой. Влияние рода почв на рН дополняется во втором разделе соответствующим коэффициентом. Например, у обыкновенных и южных черноземов без родовых признаков рН равен соответственно 6,8 и 7,0, а у этих же карбонатных подтипов 7,8 и 8,1 или соответственно на 14 и 16% больше. При этом карбонатность черноземов характеризуется во втором разделе классификатора почв коэффициентом 1,15 к рН черноземов без родовых признаков.
Влияние кислотности (щелочности) автоморфных почв на их плодородие оценивается коэффициентом по рН относительно ее оптимальной величины с использованием шкалы оценки рН по данным IV тура оценки земель. По полугидроморфным почвам коэффициенты снижаются индексами от 0,95 до 0,75, для гидроморфных - от 0,75 до 0,50.
Влияние родовых признаков на плодородие почв оценивается коэффициентами, применявшимися при IV туре оценки земель. Эти коэффициенты, а также индексы снижения коэффициентов к плодородию на рН согласовываются и уточняются с местными почвоведами.
3.1.6 При характеристике почвенных разновидностей по гранулометрическому составу используются средние значения процента физической глины в классах грансостава по общепринятой классификации. В связи с тем, что содержание фракций физической глины одного и того же класса неодинаково в различных типах почвообразования, производится соответствующая группировка почв по группам: подзолистого; степного типа почвообразования; солонцы, сильно солонцеватые и засоленные почвы.
В разделе видов почв по содержанию гумуса дается процент гумуса в тяжелосуглинистых почвах. Гумусированность почв зависит, как известно, от их гранулометрического состава. По мере облегчения грансостава процент содержания гумуса обычно уменьшается. Для подтверждения соответствующей дифференциации гумуса проводится сравнительный анализ показателей содержания гумуса в пахотном слое, например, слабогумусных, малогумусных, среднегумусных, высокогумусных черноземов или серых, темно-серых лесных почв при их различном грансоставе. Величины содержания гумуса выражаются в коэффициентах относительно их процента в тяжелосуглинистых почвах. Определяются средние значения этих коэффициентов (предпоследняя графа классификатора почв) в группе типов почвообразования при различном гранулометрическом составе. Градации признаков: содержание гумуса и мощность гумусового горизонта принимаются по природно-сельскохозяйственным зонам, выделенным при IV туре оценки земель.
3.1.7 Энергоемкость почв оценивается по сравнительным затратам энергии на основную обработку почв. Энергоемкость почв характеризуется их физическим состоянием - плотностью, связностью, обусловленными гранулометрическим составом (основной фактор), засоленностью, увлажнением и глубиной обработки почв. Она измеряется удельным сопротивлением плуга или других орудий при глубокой обработке почв. За эталонные, 100-балльные условия энергоемкости принято удельное сопротивление отвального плуга при вспашке стерни старопахотных среднесуглинистых черноземных почв на глубину 20-22 см, равное в этих условиях 0,50 кгс/см2. При оценке энергоемкости конкретных почв учитываются их конкретные свойства (условия).
Показатели удельных сопротивлений почв, обобщенные по грансоставу и типам почвообразования, представлены в приложении 6. Показатели удельного сопротивления по основному фактору - гранулометрическому составу почв дополнительно дифференцируются по гидроморфности и родовым признакам. Для этого в первых двух разделах классификатора почв используются рекомендуемые в приложении 7 коэффициенты. Энергоемкость мелкопахотных почв дополнительно дифференцируется по глубине основной обработки подтипов: 15-20 см - с коэффициентом 0,95; 10-15 см - 0,87; менее 10 см - с коэффициентом 0,80.
3.1.8 Каталог почв формируется автоматизировано на основе кодов наименований диагностических признаков почв в классификаторе. Он содержит номера почвенных разновидностей, возможные шифры оценочных групп почв (при переходе от разновидностей к группам почв или наоборот) полные коды, названия и значения показателей основных свойств - бонитировочных признаков (приложение 8). Для случаев возможного дополнения классификатора и каталога наименованиями почвенных разновидностей после перечня почв типа оставляется по 15-20, а между подтипами до 10 свободных номеров.
Программой предусмотрен 14-значный код почвенных разновидностей (7 пар двузначных частных кодов по числу возможных семи разделов классификатора). Порядок кодирования почв следующий. Например, почва N 1160 - чернозем южный карбонатный среднемощный малогумусный среднедефлированный легкосуглинистый. В классификаторе южные черноземы обозначены кодом 43, карбонатность черноземов 11. При средней мощности и малой гумусированности черноземов коды соответственно 33 и 34. Среднедефлированным почвам присвоен код 05. Отсутствующий, дополнительно возможный бонитировочный признак, обозначается кодом 00. Легкосуглинистые черноземы имеют код 06. Поставленные последовательно в один ряд частные коды признаков качества формируют общий код данной разновидности: 43113334050006. Аналогично кодируются дополнительно выделяемые почвенные разновидности при соответствующем дополнении классификатора наименованиями и кодами типа, подтипа, рода и вида почв.
Приводимые в каталоге почв показатели бонитировочных признаков почвенных разновидностей вычисляются автоматизировано на основе классификатора почв. Например, среднемощные черноземы имеют по данным классификатора 50 см органогенного горизонта. Содержание гумуса в пахотном слое малогумусового тяжелосуглинистого чернозема составляет 5,5%. В связи с тем, что почва легкосуглинистая, показатель содержания гумуса снижается, согласно классификатору, по коэффициенту 0,92 и составляет 5,1% (5,5 х 0,92 = 5,1). При средней дефлированности гумусированность и мощность органогенного горизонта почв снижается согласно классификатору соответственно коэффициентами 0,80 и 0,83. При этом содержание гумуса в пахотном горизонте данной разновидности составляет 4,1% (5,1 х 0,8 = 4,1), а мощность органогенного горизонта почвы 42 см (50 х 0,83 = 42). Вычисления подтверждаются соответствующими показателями в каталоге почв.
Показатель рН южного чернозема равен 7,0 (первый раздел классификатора). При карбонатности чернозема рН почвы увеличивается на 1,15. Соответственно в каталоге рН 1160 разновидности равен 8,1 (7,0 х 1,15 = 8,1). Показатели гранулометрического состава соответствуют принятой его классификации для степного, подзолистого типов почвообразования и засоленных почв.
Показатель удельного сопротивления почв в каталоге почв равен их значениям в классификаторе почв (последняя графа), умноженным на коэффициенты, приводимые в первых двух разделах классификатора. Согласно классификатору почв удельное сопротивление плугу, например, легкосуглинистых черноземовидных почв составляет 0,45 кгс/см2. Этому же значению соответствует удельное сопротивление почвы в каталоге почв. У лугово-черноземных обычных почв сопротивление выше за счет гидроморфности на 10%. Если лугово-черноземная почва солончаковатая, то ее сопротивление повышается согласно классификатору еще на 15%. Соответственно, удельное сопротивление, например, легкосуглинистой почвы (N 1504) равно в каталоге 0,57 кгс/см2 (0,45 х 1,15 х 1,10 = 0,57).
3.1.9 Для автоматизированного формирования каталога почв производится электронная запись разделов классификатора почв в полном объеме: частные коды разделов, их наименование, значения показателей свойств и коэффициенты их влияния на плодородие и энергоемкость почв. Записываются все разделы кроме третьего и четвертого - виды почв по мощности и содержанию гумуса. Здесь по всем почвам указывается код и показатель свойства. Во избежание повторений в распечатках каталога почв наименований признаков качества в названиях почвенных разновидностей, не следует повторять наименования почв первого раздела, которые не диагностируются названиями видов по мощности и гумусированности, как например, подзолистые, дерновоподзолистые, серые лесные глеевые; названия серых лесных почв, солонцов в разделе видов по содержанию гумуса и т.п.
Правильность электронной записи классификатора проверяется путем сличения распечатки каталога почв с названиями почвенных разновидностей в систематическом списке почв. При обнаружении ошибок в редакции названий почвенных разновидностей или повторений наименований одного и того же свойства, в электронную запись классификатора вносятся соответствующие коррективы, уточнения. Одновременно проверяются величины показателей свойств почв по приведенным в п.3.1.8. примерам их исчисления.
3.1.10 Разработка шкалы осуществляется в следующей последовательности: расчет баллов оценки отдельных свойств почв, вычисление среднегеометрического (совокупного) балла по этим свойствам и расчет балла бонитета почв (с учетом коэффициента поправки на рН и негативные свойства). За 100 баллов принимаются значения показателей свойств, использованные при IV туре оценки земель. При необходимости 100-балльные значения свойств почв уточняются.
Программой автоматизированного расчета бонитировки предусмотрено, что при зональности территории субъекта Российской Федерации с включением земель таежно-лесной, лесостепной и степной зон (часто встречающееся в Сибири) допускается два 100-балльных показателя грансостава, например, 50 и 35-40% физической глины соответственно для почв степного и подзолистого типа почвообразования.
3.1.11 Расчет баллов отдельных свойств, среднегеометрического балла по мощности, содержанию гумуса и гранулометрическому составу, балла бонитета почвенных разновидностей иллюстрируется в фрагментах шкалы бонитировки почв (приложение 9). В приложении 10 даны шкалы оценки свойств почв на примере Омской области.
Например, мощность гумусового горизонта почвы № 1160, по данным приложения 8, составляет 42 см, содержание гумуса в пахотном слое 4,1%, содержание физической глины 25%. Эти значения показателей свойств почв оцениваются в шкалах приложения 10 соответственно в 87, 71 и 50 баллов. Совокупный (среднегеометрический) балл равен 68. Содержание физической глины в пахотном горизонте разновидностей серой лесной почвы (№ 0627, 0628 и 0629) оценено по шкале оценки гранулометрического состава почв подзолистого типа почвообразования.
Порядок оценки влияния кислотности (щелочности) на плодородие почв в коэффициентах рН дан в п.3.1.5. Они используются в виде поправочного коэффициента к совокупному баллу по трем бонитировочным признакам - мощности, содержанию гумуса и грансоставу почв. Такой подход объясняется следующими причинами. Показатель рН у почвенных разновидностей типа, подтипа в большинстве случаев примерно одинаков. Поэтому использование в среднегеометрическом балле почв дополнительного бонитировочного признака с почти одинаковой оценкой излишне сгладило бы оценочную разнокачественность почвенных разновидностей типа, подтипа.
Коэффициент поправки к совокупному баллу почв исчисляется как произведение коэффициентов оценки влияния на плодородие рН типа, подтипа и родового признака в первом и втором разделах классификатора. Например, по данным классификатора влияние на плодородие щелочности южных черноземов оценено коэффициентом 0,97, на карбонатность коэффициентом 0,85. Отсюда общий коэффициент поправки к совокупному баллу почвы № 1160 равен в шкале 0,82 ( 0,97 х 0,85 ), а бонитет почв 56 баллов ( 68 х 0,82 ).
3.1.12 При вычислении баллов бонитета почв принято ограничение - балл не должен быть более 100. Это вызвано тем, что, например, у мощных и тучных черноземов, в зависимости от 100-балльных значений, частные баллы по мощности и содержанию гумуса могут быть больше 100. Однако среднегеометрический балл при этом не всегда больше 100. Он может быть снижен за счет грансостава, когда он среднесуглинистый или глинистый. Кроме того, совокупный балл часто снижается коэффициентом поправки за счет рН, гидроморфности и родовых признаков. Поэтому механическое снижение бонитета почв на 3-5 баллов до 100 встречается только в редких случаях, когда, например, автоморфные мощные черноземы одновременно тучные и без родовых признаков.
Балл энергоемкости почв вычисляется умножением показателей удельного сопротивления, по данным каталога, на 200. За 100 баллов принято 0,50 кгс/см2, т.е. шкала открытая, при которой допускается оценка более 100 баллов.
3.1.13 Шкала бонитетов почв подвергается логическому анализу. Бонитеты почв сопоставляются между типами, подтипами, внутри подтипов при одинаковых и различных мощности органогенного горизонта, содержании гумуса, гранулометрическом составе и родовых признаках почвенных разновидностей. При этом используются также показатели совокупного почвенного балла предыдущей оценки земель. При экспертном обнаружении несоответствия баллов бонитета почв с плодородием почв вносятся коррективы в коэффициенты оценки влияния на плодородие кислотности (щелочности), гидроморфности и родовых признаков почв.
На основе шкалы бонитетов и имеющихся экспликаций почв пашни административных районов вычисляются средневзвешенные баллы качества пашни районов субъекта Российской Федерации. Производится сопоставление многолетней урожайности зерновых (за последние 25-30 лет) в административных районах с баллами бонитета пашни по форме табл.1. При зональности территории субъекта Российской Федерации процент цены балла по урожайности в административных районах исчисляется относительно цены балла в земельно-оценочном районе, а в земельно-оценочных районах относительно цены балла по субъекту Российской Федерации.

№№ пп	Район	Балл бонитета пашни	Урожайность
			цгана 1 балл
			ц%

3.1.14 Причиной различий цены балла по урожайности между земельно-оценочными районами могут быть климатические условия, устойчивые различия в культуре и интенсивности земледелия. Бонитировка почв проводится при зональном уровне агротехники и интенсивности земледелия. Поэтому, как явления объективные, они учитываются при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий наряду с климатическими условиями. В связи с этим, в случаях, когда цена балла между земельно-оценочными районами различается более, чем на 3%, эти отклонения фиксируются как климатический норматив. Если, например, цена балла в земельно-оценочном районе меньше средней по субъекту Российской Федерации на 6%, то климатический коэффициент равен 0,94, а когда она больше на 6%, то коэффициент равен 1,06.
Причиной устойчивых различий цены балла по урожайности в административных районах также могут быть микрозональные климатические условия (кроме субъективных и устойчивых экономических факторов). Если эти различия цены балла территориально закономерны и согласуются с показателями тепло- и влагообеспеченности земель, то они могут быть зафиксированы как объективные. Обычно неизбежны также различия цены балла на стыке земельно-оценочных районов. В подобных случаях составляется список районов, хозяйств с коэффициентами оценки климатических условий. В целом по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) они должны равняться единице. Если зафиксирован зональный климатический коэффициент, то климатические коэффициенты административных районов умножаются на величину коэффициента по земельно-оценочному району. Использование этих коэффициентов в земельно-оценочных расчетах поясняется ниже.
3.2.1 Балл бонитета сельскохозяйственных угодий вычисляется на основе шкал бонитетов групп почв IV тура оценки земель субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) (табл.2) или почвенных разновидностей и экспликации почв объекта кадастровой оценки.

Шифр групп почв	Площадь, га	Балл бонитета (совокупный почвенный балл)	Балл энергоемкости
1	2	3	4
308 317 419 465 …		100 82 78 44	100 100 94 86

Баллы энергоемкости по группам почв, отсутствующие в материалах IV тура оценки земель, рассчитываются с учетом гранулометрического состава преобладающей в группе почвенной разновидности и показателей удельного сопротивления данной почвы (приложения 6,7), умноженных на 200. 3.2.2 Экспликация групп почв объекта кадастровой оценки составляется на основе почвенных карт (планов) и данных земельного баланса на 1 января года проведения кадастровой оценки земель.
3.2.3 Площади групп почв объектов кадастровой оценки увязываются в границах бывших хозяйств. Составляется рабочая поконтурная ведомость площадей групп почв по форме таблицы 3. Земельно-оценочный район ……………………………………………………..
Административный район ………………………………………………………
Бывшее хозяйство ……………………………………………………………….
Объект кадастровой оценки …………………………………………………….

Контуры почв	Шифргрупп почв
номер	площадь, га
1	23

3.2.4 По данным рабочей поконтурной ведомости площадей групп почв составляется экспликация групп почв объекта кадастровой оценки (табл. 4). Площадь группы почв определяется путем суммирования площадей контуров почв, относящихся к этой группе.






Земельно-оценочный район ………………………………………………….…
Административный район ………………………………………………………
Бывшее хозяйство ……………………………………………………………….
Объект кадастровой оценки …………………………………………………….

№№ п/п	Шифры групп почв	Площади групп почв, га
1	2	3

3.2.5 Данные экспликации групп почв подлежат электронной записи по программе формирования базы данных. На основании баллов бонитета и площадей групп почв объекта кадастровой оценки автоматизировано рассчитывается средний балл бонитета сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).
3.2.6 Экспликация почв сельскохозяйственных угодий составляется по бывшему хозяйству в целом и находящимся в его границах объектам кадастровой оценки. Основой составления экспликаций почв служат почвенные планы, площади почвенных разновидностей бывших колхозов, совхозов по данным вычисления площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель.
Для составления экспликации почв сельскохозяйственных угодий бывшего хозяйства по почвенным разновидностям общая площадь почв в сводной ведомости «Дела по вычислению площадей почвенных разновидностей» сопоставляется и увязывается с общей площадью сельскохозяйственных угодий в границах бывшего хозяйства. Если суммарная площадь сельскохозяйственных угодий в границах бывшего хозяйства больше или меньше площади почвенных разновидностей в сводной ведомости, то невязка разбрасывается пропорционально площадям почвенных разновидностей.
Экспликация почвенных разновидностей сельскохозяйственных угодий бывшего хозяйства составляется по форме приложения 11. Порядок составления списка (экспликации) следующий. Вначале составляется список однородных почвенных разновидностей. Комплексные почвы необходимо трансформировать до однородных разновидностей и дополнить список в приложении 11 разновидностями, встречающимися только в комплексах, сочетаниях почв. Для этого составляется вспомогательная рабочая форма комплексов и содержания в них разновидностей почв (приложение 12). Площади разновидностей почв (гр.7) определяются путем распределения общей площади комплекса (гр.3) по процентам содержания компонентов в комплексе (гр.5). Чтобы получить общую площадь отдельной почвенной разновидности, в графе 6 почвам в комплексах присваивается порядковый номер данной разновидности согласно ведомости «Дела по вычислению площадей почвенных разновидностей». Соответствующая нумерация необходима для удобства суммирования площадей одноименных почв и определения общей площади разновидностей почв бывшего хозяйства.
Например, лугово-черноземная маломощная среднегумусная тяжелосуглинистая почва (индекс - ЧЛ13т, порядковый номер 2) занимает в первом комплексе 325 га. Кроме того, она встречается еще в другом комплексе (ЧЛ1-32лг, ЧЛ13СНлч1лг и т.д.). После выделения данной почвенной разновидности из площади этих комплексов ее общая площадь составит, например, 611 га (325 + 286). Рекомендуется также составить унифицированную, единую для всех хозяйств субъекта Российской Федерации таблицу усредненного процентного содержания компонентов почв в комплексах по форме приложения 13.
Для автоматизированного вычисления балла бонитета объектов кадастровой оценки в приложении 11 указывается номер почвенной разновидности по систематическому списку. Если к моменту составления экспликаций почв объектов кадастровой оценки разработана шкала бонитировки почв, то указывается номер почвенной разновидности по шкале.
3.2.7 Экспликации почв сельскохозяйственных угодий фермерских хозяйств, сельской (городской) администрации, фонда перераспределения земель формируется из состава и площадей почвенных разновидностей рабочих участков (приложение 14, гр.7-9). Рабочий участок - поле севооборота, отдельно обрабатываемые участки поля, обособленные участки (контуры) кормовых угодий.
Для составления экспликаций на почвенный план наносят границы фермерских хозяйств, отграничивают фонд перераспределения земель, земли сельских и районных (городских) администраций. В рабочей форме подготовки базы данных указываются индексы и площади однородных (некомплексных) почв рабочих участков, индексы почвенных разновидностей в комплексе с другими почвами, площади которых определяются в соответствии с указаниями пункта 3.2.6. Когда в объекте кадастровой оценки встречается несколько одноименных почв, то после их суммирования в гр.8 (приложения 14) зачеркиваются повторения индекса почвенной разновидности, а в гр.9 записывается суммарная площадь. При этом используются материалы поконтурного вычисления площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель бывших хозяйств. Если участки, контуры первоначального вычисления площадей почв рассечены границами реформенного перераспределения земель, то части рассеченных контуров почв вычисляются планиметром или палеткой.
3.2.8 Площади разновидностей почв основного хозяйства определяются как разность между их площадями в границах бывшего хозяйства (приложение 11) и площадью этих почв в других объектах оценки земель. При этом должен сохраняться баланс площадей сельскохозяйственных угодий и почвенных разновидностей по бывшему хозяйству.
3.2.9 В процессе составления экспликаций почв могут быть случаи выявления почвенных разновидностей, которых нет в каталоге и в классификаторе. В подобных случаях классификатор и каталог почв дополняется вновь выделяемыми почвами. Для этого в нумерации почв каталога и порядке систематизации классификационных признаков оставлены свободные номера.
3.2.10 По результатам составления экспликаций почвенных разновидностей производится их электронная запись по программе формирования базы данных. Записывается номер почвенных разновидностей и их площадь.
Согласно автоматизированной программе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий распечатывается таблица характеристик качества сельскохозяйственных угодий по форме приложения 18.
3.2.11 Для учета зональных, микрозональных климатических условий (пп. 3.1.13, 3.1.14) к баллам бонитета почвенных разновидностей сельскохозяйственных угодий вводится поправочный коэффициент. Для этого исполнителю автоматизированных расчетов предоставляется список объектов кадастровой оценки, по которым вводятся поправочные коэффициенты с указанием величин этих коэффициентов. Если, например, для административного района введен поправочный коэффициент 1,06, то баллы бонитета почвенных разновидностей в приложении 18 будут на 6% больше, чем баллы в шкале субъекта Российской Федерации.

3.3.1 К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий, учитываемым при проведении кадастровой оценки, относятся: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Внутрихозяйственная удаленность полей, фермерских участков учитывается при значительных различиях показателя удаленности.
Технологические свойства рабочих участков, полей бывших хозяйств оценены при внутрихозяйственной оценке земель и обобщены на уровне хозяйств. Для определения интегрального показателя технологических свойств объектов кадастровой оценки используется рабочая база данных по форме приложения 14. На ее основе рассчитываются средние значения отдельных технологических свойств объекта кадастровой оценки, которые заносятся в графы 3, 4, 6, 7 приложения 19. Приложение 19 готовится для электронной записи.
Интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки (Ит) – индекс технологических свойств (графа 8) – рассчитывается с учетом долей затрат (таблица 5), зависящих отдельно от энергоемкости почв (Дзэ) и технологических свойств земельных участков (Дзт):
Ит = [Дзэ* Бэп+(Дзт-Дзэ)*100]*Кр*Кк ,
Дзт*Бк

где Бэп –оценка энергоемкости почв, балл;
Бк - оценка контурности участков угодий, балл;
Кр, Кк – оценка, соответственно, рельефа и каменистости, коэффициент. Структура затрат, принятая при оценке сельскохозяйственных угодий, в долях

Урожайность цкед	Затраты, зависящие от технологических свойств	Затраты, зависящие от продуктивности
	всего	из них от энергоемкости почв
1	2	34
2	0,42	0,130,08
4	0,41	0,130,10
6	0,40	0,120,12
8	0,38	0,120,14
10	0,36	0,110,17
12	0,35	0,110,19
14	0,34	0,100,21
16	0,32	0,100,23
18	0,31	0,100,25
20	0,30	0,090,27
22	0,29	0,090,28
24	0,28	0,090,30
26	0,27	0,080,31
28	0,26	0,080,32
30	0,25	0,080,34
32	0,24	0,070,35
34	0,24	0,070,36

3.3.2 В целях экономии средств не рекомендуется повторять трудоемкую оценку технологических свойств земель в границах новых крупных хозяйств. Для оценки их земель допускается использование средних показателей расстояний до хозцентра, балла контурности, коэффициентов оценки рельефа и каменистости по бывшему хозяйству. По землям сельских и районных администраций и фонда перераспределения среднее расстояние до хозцентра, балла контурности и коэффициент рельефа оцениваются визуально относительно их величин по основному хозяйству.
3.3.3 При оценке участков фермерских хозяйств измеряется их расстояние до хозцентра (населенного пункта проживания фермера), по уклону устанавливается коэффициент оценки рельефа. Коэффициент рельефа и каменистости участков определяется по данным внутрихозяйственной оценки земель или приложениям 15 и 16. Контурность участков оценивается по их размеру при прямоугольной форме и трем степеням сложности конфигурации (приложение 17). Группировка контуров непрямоугольной формы по степени сложности их механизированной обработки является условной по визуальной оценке. В случаях, когда фермерское хозяйство расположено на нескольких участках, вычисляются средневзвешенные по хозяйству: расстояние до хозцентра, балл контурности, коэффициенты оценки рельефа и каменистости. По пастбищным угодьям балл контурности принимается за 100, коэффициент рельефа и каменистости за 1,00.
3.3.4 При внутрихозяйственной оценке земель в большинстве субъектов Российской Федерации индекс оценочных затрат вычислен не относительно эталонных условий использования земель, а относительно средних условий субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района). Поэтому индексы несопоставимы в межзональном отношении. В связи с этим, в целях обеспечения территориальной сопоставимости, вновь производится вычисление индекса объектов оценки относительно эталонных условий - удаленность полей до 1 км, 100-балльные контурность и энергоемкость почв, рельеф ровный, каменистость отсутствует (коэффициент оценки 1,00). Отношение расчетных значений затрат на участках с конкретными технологическими свойствами к их уровню в эталонных условиях выражено индексом технологических свойств.
На основе выходных таблиц оценки технологических свойств земель административных районов вычисляется средневзвешенный индекс технологических свойств по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району).

3.4.1 Для определения интегрального показателя местоположения объекта кадастровой оценки – эквивалентного расстояния – собирается информация об объемах (в тоннах) реализации сельскохозяйственной продукции по субъекту Российской Федерации за последние 3 года. При зональности территории субъекта Российской Федерации информация собирается по административным районам (из сводных годовых отчетов) и обобщается по земельно-оценочным районам.
3.4.2 Определяется структура (%) реализованной сельскохозяйственной продукции по видам продукции делением объемов (в тоннах) отдельных видов продукции на общий объем товарной продукции в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе).
3.4.3 Определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных грузоперевозок по объекту кадастровой оценки (Эрi ) взвешиванием расстояния перевозок отдельных видов продукции до пунктов их реализации (приложение 20) с учетом классов грузов и групп дорог по формуле:
m m
Эрi = å Гj Кj (Р1 +Р2Д2 + Р3Д3) : å Гj Кj ,
j=1 j=1
где Гj – объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района), %;
Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;
Д2, Д3 - коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;
Кj – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.
Для электронной записи информация о расстояниях перевозки грузов объектов кадастровой оценки административного района по группам дорог оформляется в сводную таблицу по форме приложения 21.
Информация собирается только по основным, крупным хозяйствам. Местоположение фермерских хозяйств и других мелких предприятий оценивается по местоположению основного хозяйства.
3.4.4 Расстояние перевозки продукции (грузов) измеряется от центральной усадьбы хозяйства до пункта реализации в одном направлении. Группировка дорог и коэффициенты их перевода к дороге I класса (эквивалент) следующая: 1 группа дорог – асфальтированные и с твердым покрытием (1,00); 2 группа – щебенчатые (1,5); 3 группа – грунтовые дороги (2,5). Коэффициенты перевода отражают соотношение затрат на перевозку продукции по различным группам дорог. Когда продукция реализуется по бартеру или закупается коммерческими организациями непосредственно в хозяйстве, то указывается пункт и расстояние по группам дорог традиционной реализации хозяйством или смежными хозяйствами.

Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий, предоставляемых субъектам Российской Федерации по данным I-го этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
При зональности субъекта Российской Федерации базовые оценочные нормативы продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование берутся по земельно-оценочным районам. Порядок сбора информации и расчет базовых показателей оценочной продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам приведены в приложениях 29, 30.
Стоимостные показатели объектов кадастровой оценки вычисляются автоматизировано. Поэтому в данном разделе Технических указаний даны только пояснения к расчетам экономических нормативов и выходным формам - шкалам и показателям объектов кадастровой оценки.
4.1.1 Расчет дифференциального рентного дохода иллюстрируется выходными таблицами четырех шкал. Они рассчитаны с использованием экономических и земельно-оценочных нормативов по южной лесостепной зоне Омской области (приложение 25).

1. шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по плодородию почв (приложение 22);
2. шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по технологическим свойствам (табл.6)
3. шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий по местоположению (приложение 23);
4. шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий (приложение 24).

4.1.2 Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий, обусловленный плодородием почв вычисляется как разность между валовой (оценочной) продукцией и ценой ее производства при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий. Валовая продукция определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности по баллам бонитета по формуле 4 Правил.
В рассматриваемой зоне Омской области на 1 балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий приходится 15,2 руб. валовой продукции (1140:75). Следовательно, при 80 баллах бонитета почв продуктивность равна 1216 руб/га (15,2 х 80), а при 60 баллах –912 руб/га (15,2х60).
4.1.3 Базовые оценочные затраты на производство валовой продукции при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях балла бонитета почв, технологических свойств и местоположения сельскохозяйственных угодий составляет 740 рублей на 1 гектар (приложение 25). Часть затрат, зависящая от уровня урожайности (расходы по перевозке урожая от поля до складов хранения продукции, послеуборочной доработке урожая, часть расходов на полевые уборочные работы), дифференцируется пропорционально баллам бонитета почв (продуктивности). Например, при уровне урожайности сельскохозяйственных угодий 12,2 центнеров кормовых единиц доля затрат, дифференцируемых в зависимости от балла бонитета почв равна 0,192 (таблица 5). Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв составляют 142 (740 х 0,192) рубля на 1 гектар или 1,89 рубля в расчете на 1 балл бонитета почв.
Оценочные затраты в зависимости от балла бонитета почв определяются по формуле 5 Правил. Например, при 80 баллах бонитета почв оценочные затраты составят 749 руб/га
(740-142 + 1,89 х 80), а при 60 баллах – 711 рублей на 1 гектар (740-142 + 1,89 х 60)
4.1.4 Цена производства валовой продукции определяется умножением оценочных затрат на минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).
В нашем примере, при балле бонитета почв сельскохозяйственных угодий 80 баллов цена производства валовой продукции составляет 801 рубль на 1 гектар (749 х 1,07), а при 60 баллах – 761 руб/га (711 х 1,07).
4.1.5 Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий в соответствии с п.4.1.2 при 80 баллах бонитета почв составляет 415 руб/га (1216-801), а при 60 баллах – 151 руб/га (912-761).
4.1.6 Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий определяется по формуле 6 Правил.
Данный рентный доход является полярным, то есть при среднем в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значении индекса технологических свойств сельскохозяйственных угодий он равен нулю. По мере отклонения индекса технологических свойств сельскохозяйственных угодий от среднего значения по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) в большую сторону цена производства валовой продукции возрастает и вследствие этого снижается рентный доход и, наоборот, при отклонении в меньшую сторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход увеличивается.
Так, в нашем примере, при оценочной продуктивности 12,2 ц.к.ед., оценочных затратах - 740 рублей, индексе технологических свойств – 1,10 в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) рентный доход в конкретных объектах кадастровой оценки с индексами технологических свойств сельскохозяйственных угодий 1,04 и 1,16 составит соответственно 15 руб/га (740 х 1,07 х 0,349 х (1 - 1,04 : 1,10) и – 15 руб/га (740 х 1,07 х 0,349 (1 – 1,16 : 1,10).

Индекс технологи- ческих свойств	1,00	1,02	1.04	1,06	1,08	1,10	1,12	1.14	1,16	1,18
Полярный рентный доход	25	20	15	10	5	0	-5	-10	-15	-20

4.1.7. Дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением объектов оценки (ΔРмi), рассчитывается как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) значениях удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта кадастровой оценки по формуле:
ΔРмi = (Эро х Го –Эрi х Гi) Т х Но;
где Эро и Эрi – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту кадастровой оценки, км.;
Го и Гi – внехозяйственная нормативная грузоемкость одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, тонн;
Т – затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км, руб;
Но – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).

Нормативная грузоёмкость сельскохозяйственных угодий по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) определяется делением общего объема реализованной сельскохозяйственной продукции, приобретенных материально-технических и строительных грузов в тоннах за последние три года (данные берутся из сводных годовых отчетов субъекта Российской Федерации, или административных районов ) на общую площадь сельскохозяйственных угодий. При отсутствии информации об объемах перевозимых материально-технических и строительных грузов рекомендуется произвести их расчет в определенной пропорции от объема реализованной сельскохозяйственной продукции. Эти пропорции варьируют в зависимости от природных зон: в таежной и южно-таежной - лесных зонах на уровне 60 % от объема сельскохозяйственной продукции, в лесостепной – 50, в степной и сухостепной зоне – 40 %.
Затраты на перевозку 1 т груза на 1 км берутся в органах госстатистики субъекта Российской Федерации.
Нормативная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации(земельно-оценочного района) пропорционально баллу бонитета почв. Так, например, при 80 баллах бонитета почв сельскохозяйственных угодий их грузоемкость составит 0,75 тонн (80 : 75 х 0,70) и при удаленности объекта оценки на 20 км эквивалентного расстояния и затратах в размере 2 рублей за один тоннокилометр дифференциальный рентный доход по местоположению составит 28 руб/га ((40 х 0,70 – 20 х 0,75) 2 х 1,07).
4.1.8 Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий (приложение 24) разрабатывается путем сложения показателей трех частных шкал – дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим свойствам и местоположению. В левой части шкалы размещается рентный доход сельскохозяйственных угодий по местоположению, а в правой части – дифференциальный рентный доход по качеству сельскохозяйственных угодий (здесь рентный доход по плодородию почв совмещен с рентным доходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий). Показатели сводной шкалы дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий рассчитываются автоматизировано и могут быть использованы для определения дифференциального рентного дохода вручную по вновь образовавшимся объектам кадастровой оценки после проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.
4.1.9 Для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий низкого качества и неудобного местоположения, на которых дифференциальный рентный доход отрицателен или равен нулю, устанавливается абсолютный рентный доход. Его величина распространяется также на рентоносные земли как стоимость права собственности или арендного пользования землей.
Абсолютный рентный доход устанавливается единым (в размере 12 руб/га), т.е. не дифференцируется по субъектам Российской Федерации и объектам кадастровой оценки. Соответственно в приложении 27 общий уровень расчетного рентного дохода (“всего”) установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода всех объектов кадастровой оценки на 12 руб/га.
4.1.10 Кадастровая стоимость единицы площади (1 гектар) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 гектара оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам (приложение 28).
При расчете кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий вручную дифференциальный рентный доход, определяемый по шкале увеличивается на величину абсолютного рентного дохода и умножается на срок его капитализации. В случае если дифференцированный рентный доход отрицательный он принимается равным 0, а расчетный рентный доход становится равным абсолютному рентному доходу

5.1 По результатам кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации, заказчику предоставляется отчет о выполненной работе с приложениями:

1. шкалы баллов бонитета оценочных групп почв или почвенных разновидностей по форме таблицы 2 или приложения 9;
2. шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий (приложение 24);
3. выходные таблицы по объектам кадастровой оценки и административным районам “Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по дифференциальному рентному доходу» (приложение 26), “Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий” (приложения 27);
4. выходная таблица «Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на 01.01.2000» по административным, земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской Федерации (приложения 28).
5. картосхема субъекта Российской Федерации с указанием границ земельно-оценочных и административных районов, границ бывших хозяйств (с обозначением в числителе названия бывшего хозяйства, в знаменателе название крупного хозяйства, сформированного на базе бывшего) и указанием кадастровой стоимости.

Показатели кадастровой оценки земель по земельно-оценочным районам и в целом по субъекту Российской Федерации вычисляются в сводной таблице, как средневзвешенные величины из показателей кадастровой оценки и площадей сельскохозяйственных угодий административных районов.
5.2 Результаты кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, указанные в п.5.1, утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Приложение


Источник - http://www.kadastr.ru/