Технические указания по государственной кадастровой оценке земель особоохраняемых территорий и объектов (далее Технические указания) являются практическим руководством по реализации Методики государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов.
В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель особоохраняемых территорий и объектов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель особоохраняемых территорий и объектов.
Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель особоохраняемых территорий и объектов» (далее ПК ГКОЗ ООТиО).
Методика, Технические указания, ПК ГКОЗ ООТиО и Руководство пользователя ПК ГКОЗ ООТиО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особоохраняемых территорий и объектов.
2.1. Составление перечня земельных участков в составе земель особохраняемых территорий и объектов в пределах территории субъекта Российской Федерации осуществляется в форме таблицы 1.

№ п.п.	Наименование особоохраняемой территории или объекта	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Группа видов использования земель
				III
				I.1I.2I.3I.4I.5I.6
01	02	03	04	05060708091011
1
2
…
n

2.2. Отнесение земельных участков в составе земель особохраняемых территорий и объектов к группам видов использования земель осуществляется в соответствии с Приложением 1, путем проставления отметки «х» в столбцах 05- 11.

3.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе видов использования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объектов (далее - земельных участков, отнесенных к первой группе), осуществляется в следующем порядке:

• определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе;
• расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе.
  

3.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе, осуществляется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории или вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам, а также, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости видов угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий данных земельных участков.
3.2.1. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особоохраняемых природных территорий (за исключением земельных участков в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) (УПКСЗоопт) определяется по формуле: где:
УПКСЗу - удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (например, сельскохозяйственные или лесные угодья).
Кц – коэффициент ценности экосистемы для преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
Ку – коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
3.2.1.1. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (УПКСЗу ), определяется по результатам заполнения таблицы 2.

№ п.п.	Наименование особоохраняемой природной территории	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Виды угодий в границах земельного участка	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу )
				Сельскохозяйственные угодья	Лесные угодьяИные угодья (указать вид)
				площадь, кв.м.	в % от площади участкаплощадь, кв.м.в % от площади участкаплощадь, кв.м.в % от площади участка
01	02	03	04	05	060708…0n0n+1
1
2
…
n

Столбцы 05, 07, …, 0n-1 (площадь угодий, кв.м.) заполняются на основании информации комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (по субъекту Российской Федерации, административному району), территориальных органов Министерства природных ресурсов Российской Федерации по субъекту Российской Федерации, органов государственной власти и местного самоуправления, в ведении которых находится особоохраняемая природная территория.
Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (столбец 0n+1) определяется:

• как среднее в административном районе значение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий;
• земли особо охраняемых природных территорий;

для лесных угодий
как среднее в административном районе значение удельного показателя кадастровой стоимости лесных земель (средневзвешенное по площади значение удельных показателей кадастровой стоимости лесных земель лесхозов в границах административного района) – при условии проведения на территории субъекта Российской Федерации II этапа государственной кадастровой оценки земель лесного фонда;
как среднее в субъекте Российской Федерации значение удельного показателя кадастровой стоимости лесных земель - при условии проведения на территории субъекта Российской Федерации I этапа государственной кадастровой оценки земель лесного фонда;
для иных угодий 
как среднее в административном районе значение удельного показателя кадастровой стоимости той категории земель, в состав которой входит угодье (средневзвешенное по площади значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в границах административного района).

3.2.1.2. Коэффициенты ценности экосистем (Кц) и уникальности биоразнообразия (Ку) определяются с учетом всех типов экосистем в границах земельного участка в соответствии с приложением 1 к Методике государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов.
Результаты определения коэффициентов ценности экосистем и уникальности биоразнообразия для земельного участка представляются в форме таблицы 3.

№ п.п.	Наименование особоохраняемой природной территории	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Тип экосистемы	Площадь земельного участка, занятая каждым типом экосистемы	Коэффициент ценности экосистем (Кц)	Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку)
01	02	03	04	05	06	07
1
2
…
n

В столбцы 06, 07 вносятся рассчитанные для земельного участка значения соответствующих коэффициентов (средневзвешенные по площади земельного участка, занятой каждым типом экосистем).
При невозможности установления площади земельного участка, занятой каждым типом экосистем, коэффициенты ценности экосистем и уникальности биоразнообразия определяются для преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
Результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особоохраняемых природных территорий (за исключением земельных участков в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) (УПКСЗоопт) представляются в форме таблицы 4.

№ п.п.	Наименование особоохраняемой природной территории	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу)	Коэффициент ценности экосистем (Кц)	Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку)	Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особоохраняемых природных территорий (УПКСЗоопт)
01	02	03	04	05	06	07	08
1
2
…
n

3.2.2. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель природоохранного назначения (УПКСЗпо) определяется по формуле: где:
УПКСЗу - удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка.
Ку – коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
3.2.2.1. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (УПКСЗу ), определяется по результатам заполнения таблицы 5.

№ п.п.	Наименование территории или объекта природоохранного назначения	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Виды угодий в границах земельного участка	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу )
				Сельскохозяйственные угодья	Лесные угодьяИные угодья (указать вид)
				площадь, кв.м.	в % от площади участкаплощадь, кв.м.в % от площади участкаплощадь, кв.м.в % от площади участка
01	02	03	04	05	060708…0n0n+1
1
2
…
n

Правила заполнения таблицы 5 аналогичны правилам заполнения таблицы 2.
3.2.2.2. Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку) определяются с учетом всех типов экосистем в границах земельного участка в соответствии с приложением 1 к Методике государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов.
Результаты определения коэффициентов уникальности биоразнообразия для земельного участка представляются в форме таблицы 6.

№ п.п.	Наименование территории или объекта природоохранного назначения	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Тип экосистемы	Площадь земельного участка, занятая каждым типом экосистемы	Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку)
01	02	03	04	05	06
1
2
…
n

В столбец 06 вносятся рассчитанные для земельного участка значения коэффициентов (средневзвешенные по площади земельного участка, занятой каждым типом экосистем).
При невозможности установления площади земельного участка, занятой каждым типом экосистем, коэффициенты уникальности биоразнообразия определяются для преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
Результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель природоохранного назначения (УПКСЗпо) представляются в форме таблицы 7.

№ п.п.	Наименование территории или объекта природоохранного назначения	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу)	Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку)	Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель природоохранного назначения (УПКСЗпо)
01	02	03	04	05	06	07
1
2
…
n

3.2.3. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в границах пригородных зеленых зон (УПКСЗпзз) определяется по формуле: где:
УПКСЗп – минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель поселений по виду использования «земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)», для которых установлены пригородные зеленые зоны.
Результаты определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в границах пригородных зеленых зон (УПКСЗпзз) представляются в форме таблицы 8.

№ п.п.	Наименование пригородной зеленой зоны	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель поселений по виду использования «земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)» (УПКСЗп)	Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в границах пригородных зеленых зон (УПКСЗпзз)
01	02	03	04	05	06
1
2
…
n

3.2.4. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы (УПКСЗутт), определяется по формуле: где:
УПКСЗу - удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий (например, лесные угодья), по которому проходит учебно-туристическая тропа, трасса;
n – количество видов угодий, по которым проходит учебно-туристическая тропа, трасса.
Результаты определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, представляются в форме таблицы 9.

№ п.п.	Наименование учебно-туристической тропы, трассы	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Виды угодий, по которым проходит учебно-туристическая тропа, трасса	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, по которому проходит учебно-туристическая тропа, трасса (УПКСЗу)	Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы (УПКСЗутт)
01	02	03	04	05	06	07
1
2
…
n

3.2.5. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель историко-культурного назначения (УПКСЗикн) определяется по формуле: где:
УПКСЗу - удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка.
3.2.5.1. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (УПКСЗу), определяется по результатам заполнения таблицы 10.

№ п.п.	Наименование территории или объекта историко-культурного назначения	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Виды угодий в границах земельного участка	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу)
				Сельскохозяйственные угодья	Лесные угодьяИные угодья (указать вид)
				площадь, кв.м.	в % от площади участкаплощадь, кв.м.в % от площади участкаплощадь, кв.м.в % от площади участка
01	02	03	04	05	060708…0n0n+1
1
2
…
n

Правила заполнения таблицы 10 аналогичны правилам заполнения таблицы 2.
Результаты определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель историко-культурного назначения (УПКСЗикн) представляются в форме таблицы 11.

№ п.п.	Наименование территории или объекта историко-культурного назначения	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, руб./кв.м. (УПКСЗу)	Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель историко-культурного назначения (УПКСЗикн)
01	02	03	04	05	06
1
2
…
n

3.2.6. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе иных особо ценных земель определяется исходя из вида использования земель, наиболее близкого по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам, в соответствии с пунктами 3.2.1. - 3.2.5. настоящих Технических указаний.
4.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе видов использования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объектов (далее - земельных участков, отнесенных ко второй группе), осуществляется в следующем порядке:
кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;
определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков, отнесенных ко второй группе;
определение рыночной стоимости эталонных земельных участков;
определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
4.2. Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

• определение перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации на основе Типового перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе;
• объединение земельных участков, отнесенных ко второй группе, в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации.

4.2.1. Для составления перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек, в состав которой обязательно должны быть включены:
специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
специалисты в сфере экономики и управления земельно-имущественным комплексом;
1-2 оценщика (рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);
2-3 риэлтора (рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет).
В состав группы могут быть включены представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе Типового перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе (Приложение 2).
При определении перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить Типовой перечень факторов кластеризации факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.
В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе (например, расстояние до места преимущественного проживания отдыхающих).
Перечни факторов кластеризации, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.
4.2.2. Все земельные участки, отнесенные ко второй группе, описываются в разрезе факторов кластеризации в форме таблицы 12.

№ п.п.	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Факторы кластеризации
		123…n
01	02	030405…0n
1
2
…
n

Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.
4.2.3. До проведения кластеризации проводится группировка земельных участков, отнесенных ко второй группе, по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость указанных земельных участков, установленному в соответствии с п. 4.2.1.Технических указаний. Диапазон (границы) изменения фактора устанавливается группой экспертов.
В рамках сформированных с учетом фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость земельных участков, групп проводится кластеризация земельных участков по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель, в кластеризации не участвует). При этом, количество кластеров определяется группой экспертов исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.
Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с применением ПК ГКОЗ ООТиО.
Результатом кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, является перечень земельных участков по кластерам.
4.3. Для каждого кластера земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется эталонный земельный участок.
Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.
Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.
Результаты определения эталонного земельного участка для каждого кластера земельных участков, отнесенных ко второй группе, представляются в форме таблицы 13.

№ п.п.	Описание эталонного земельного участка (кадастровый номер)	Факторы кластеризации
		1234…n
01	02	03040506…0n
1
2
...
n

Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.
4.4. Определение рыночной стоимости эталонных земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (далее - Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков признаны не нуждающимися в государственной регистрации письмом Минюста России от 15.04.2002 № 07/3593ЮД.
).
Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Результаты расчета рыночной стоимости эталонных земельных участков для кластеров земельных участков, отнесенных ко второй группе, представляются в форме таблицы 14.

№ п.п.	Описание эталонного земельного участка (кадастровый номер)	Рыночная стоимость эталонного земельного участка
		Рыночная стоимость, руб.Название, дата, № отчета, кем подготовлен
01	02	0304
1
2
…
n

4.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков для каждого кластера осуществляется путем корректировки рыночной стоимости эталонного земельного участка соответствующего кластера по аналогии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
Результаты расчета кадастровой стоимости всех земельных участков, отнесенных ко второй группе, представляются в форме таблицы 15.

№ п.п.	Наименование лечебно-оздоровительной местности или курорта; рекреационной территории	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Площадь земельного участка, кв.м.	Номер кластера земельных участков, отнесенных ко второй группе	Рыночная стоимость эталонного земельного участка в кластере, руб.	Суммарная корректировка рыночной стоимости эталонного земельного участка	Кадастровая стоимость земельного участка, руб.
01	02	03	04	05	06	07	08
1
2
…
n

Значения корректировок и порядок их внесения к рыночной стоимости эталонного земельного участка должны быть дополнительно обоснованы. Наиболее подробно должны быть обоснованы случаи, когда суммарная корректировка рыночной стоимости эталонного земельного участка, приводящая к кадастровой стоимости конкретного земельного участка, составляет более, чем 25 %.

№ п.п.	Виды использования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объектов	Группа
		III
		I.1I.2I.3I.4I.5I.6
	земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов): - земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, - земли государственных природных заказников, - земли памятников природы, - земли национальных парков, - земли природных парков, - земли дендрологических парков, - земли ботанических садов, - земли территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации	Х
	земли природоохранного назначения: - земли водоохранных зон рек и водоемов; - земли запретных и нерестоохранных полос; - земли лесов, выполняющих защитные функции; - земли противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений; - иные земли, выполняющие природоохранные функции	Х
	земли пригородных зеленых зон	Х
	земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы	Х
	земли историко-культурного назначения: земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; земли достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел; земли военных и гражданских захоронений	Х
	особо ценные земли	Х
	земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы)	Х
	земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов	Х

Расстояние до места преимущественного проживания отдыхающих, км;
Расстояние до ближайшего поселения, км;
Дорога (покрытие);
Сезонность (лето/круглый год);
Наличие водных объектов (да/нет);
Наличие лесных массивов (да/нет);
Наличие вблизи уникального рекреационного ресурса (да/нет);
Экологическая ситуация;
Престижность местоположения.

Источник - http://www.kadastr.ru/