Технические указания по ГКОЗ поселений

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА
ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

ТЕХНИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

МОСКВА 2001 г.
В разработке технических указаний приняли участие:

Росземкадастр:
О.А. Нестерова - начальник управления, к.э.н.;
О.А. Скуфинский - начальник отдела;
С.Л. Бондарчук - гл. специалист.

ФКЦ "Земля":
Б.А. Альтшулер, ген. директор, к.т.н.;
А.В. Воровченко - рук. Центра оценки земель;
В.А. Щеглов - зав. отделом, к.т.н.

Т.А. Вершинина - вед. специалист;

А.Б. Грищенко - вед. специалист.

Комитет по земельным
ресурсам и землеустройству
Нижегородской обл.:
К.В. Власов – руководитель;
М.О. Денисов – зам. руководителя;
Е.В. Кутис – вед. специалист;
К.В. Мальцев– вед. специалист, к.э.н.

Комитет по земельным
ресурсам и землеустройству
Пермской обл.:
О.Т. Хисматулов – руководитель, к.э.н.;

Ярославский кадастровый
центр
Богомолов С.Н. – директор
Тамендарова Л.Н. – начальник отдела оценки

Пермский кадастровый центр:
В.М. Чабин - главный инженер;
С.Т. Чабина – начальник агентства;
А.О. Корягин – руководитель группы.

КУГИ
Нижегородской обл.:
А.П. Гаврилов– начальник отдела.

ГУП НИЦ "Реформа"
(Нижегородская обл.):
В.Б. Безруков - генеральный директор;
Д.В. Господчиков– начальник отдела

Введение

Настоящие Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений (далее - ТУ) являются практическим руководством по реализации Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - Методика) для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель поселений (далее ГКОЗП).
В настоящих ТУ даны разъяснения по используемому в Методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Термины, используемые в ТУ, определенны в Методике. ТУ сопровождаются специальным программным обеспечением ГКОЗП (далее - СПО). Методика, ТУ, СПО и руководство пользователя СПО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

Подготовительные работы

Подготовка нормативной документации по организации работ на территории субъекта Российской Федерации

Порядок проведения и состав участников работ по ГКОЗП на уровне субъекта Российской Федерации (далее субъектов РФ), муниципальных образований в составе субъекта РФ, регламентируются следующим рекомендуемым к принятию перечнем нормативных документов:
на уровне субъекта РФ:
постановление Главы субъекта Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель субъекта Российской Федерации";
положение о межведомственной комиссии по организации работ, подготовке исходных данных, рассмотрению хода их выполнения и анализа результатов работ по ГКОЗП;
приказ комитета по земельным ресурсам и землеустройству субъекта РФ “Об организации и проведении работ по государственной кадастровой оценке земель поселений в субъекте Российской Федерации”.
на уровне муниципального образования в составе субъекта РФ:
Постановление главы муниципального образования "О государственной кадастровой оценке земель муниципального образования";
Договор между органом местного самоуправления и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству уровня муниципального образования на проведение работ по государственной кадастровой оценке земель муниципального образования;
Принятие на разных уровнях административного управления, рекомендуемых в настоящих ТУ нормативных документов, позволит обеспечить получение необходимой для проведения работ по ГКОЗП информации в рамках ограниченных финансовых и трудовых ресурсов.

1.2 Составление предварительного списка поселений с учетом требований технологических линий

В соответствии с Методикой работы по ГКОЗП осуществляются по двум технологическим линиям (далее ТЛ). По первой ТЛ проводится расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью населения 10000 человек и более (далее 10000). По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10000 человек (далее <10000).
Работы по первой и второй ТЛ начинаются с формирования предварительного списка поселений субъекта РФ, который должен содержать следующую информацию:

Форма для представления данной информации приведена в приложении 1 настоящих ТУ.
ГКОЗП с числом жителей 10000 проводится по первой ТЛ с использованием статистической и экспертно-аналитической составляющих Методики в тех случаях, когда по поселениям имеется рыночная информация и с использованием только экспертно-аналитической составляющей в тех случаях, когда необходимый объем рыночной информации по поселениям отсутствует.
ГКОЗП с числом жителей <10000 проводится по второй ТЛ по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления, как точечного объекта.

1.3 Уточнение типового перечня объектов ГКОЗП

Уточнение типового перечня объектов ГКОЗП проводится на основе Типового перечня видов функционального использования земель для целей ГКОЗП (Приложение 2 настоящих ТУ) в соответствии с особенностями конкретного поселения. Например, в большинстве случаев для сельских населенных пунктов виды функционального использования земель, приведенные в Типовом перечне под номерами 8 и 14, могут быть исключены, а для городов – столиц субъектов РФ или столицы РФ, виды функционального использования земель Типового перечня могут быть дополнены новыми видами, либо выделены в отдельный вид, например из укрупненных групп 5, 6, 7, 8 и т.п.

1.4 Сбор исходной информации

1.4.1 Сбор информации для проведения кластеризации районов и поселений

Информационной основой процесса кластеризации административных районов и поселений на территории субъекта РФ являются показатели государственной статистики.
Типовой набор статистических показателей, используемых при проведении кластеризации административных районов и поселений на территории субъекта РФ приведен в Приложении 3 настоящих ТУ.
Основные показатели Приложения 3 настоящих ТУ, относящиеся к поселениям с числом жителей 10000, принимаются по данным органов областной и муниципальной статистики (статистическая информация о социально-экономических характеристиках поселений за отчетный период), муниципальных органов архитектуры и градостроительства, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (Форма-22), других служб уровня субъекта РФ и муниципального образования.
Показатели, содержащиеся в материалах вышеперечисленных органов, могут иметь формулировки отличные от указанных в Типовом наборе статистических показателей, представленных в Приложении 3 ТУ. С другой стороны, Типовой набор статистических показателей (Приложение 3) может корректироваться специалистами соответствующих служб в соответствии с объемом и видами информации, находящейся в ведении этих служб. Математический аппарат Методики и СПО позволяют оперировать любым количеством показателей.
Если полученные из соответствующих служб, значения статистических показателей, используемых для кластеризации административных районов и поселений с числом жителей 10000 представлены в бумажном виде или в виде разрозненных таблиц Word, Excel, то для формирования матрицы необходимо объединить их в единую таблицу (таблица должна преобразовываться в текстовый файл) и произвести загрузку матрицы из таблицы. В этом случае так же возможен интерактивный набор показателей по каждому поселению. Если информация имеет вид текстового файла, то загрузка производится непосредственно из этого.
После корректировки показателей в СПО формируется классификатор параметров поселений. При этом два показателя: “численность населения” и “площадь поселения”, являются нормирующими для остальных показателей, связанных соответственно с общей площадью и общей численностью (например: такие показатели как “площадь под административно-деловой застройкой”, “площадь под ИЖС и ЛПХ” будут нормироваться к показателю “площадь поселения”, а показатель “численность занятых в промышленности” будет нормирован к “общей численности населения”). Дифференциация показателей на нормируемые и нормирующие осуществляется при первоначальном формировании классификатора.

1.4.2 Сбор информации для проведения кластеризации кадастровых кварталов по первой ТЛ

В статистической и экспертно-аналитической составляющих первой ТЛ для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) используются общие данные. УПКСЗ объектов ГКОЗП рассчитывается с учетом:
факторов, характеризующих местоположение объекта ГКОЗП в границах поселения;
факторов, характеризующих влияние на объект ГКОЗП различных точечных и линейных объектов инфрастуктуры поселения;
информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.
Одновременно со сбором общих статистических показателей, необходимых для кластеризации поселений, собираются показатели, требуемые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения. Эти данные представляют собой адресно-координатные характеристики и показатели качества и количества объектов инфраструктуры и ареалов распространения различных природных и техногенных явлений (например: ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в атмосферу и т.п.). Типовой набор показателей, используемых для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения, приведен в Приложении 5 ТУ. Этот набор может быть дополнен данными специальных исследований, проведенных в ряде сверхкрупных, крупнейших и крупных городов в части транспортного обслуживания населения, состояния окружающей среды, охраны и использования историко-культурного наследия и т.п.
Для пространственного отображения и учета влияния объектов инфраструктуры поселения необходима привязка объектов влияния к электронной карте поселения. Для привязки информации (местоположение, границы, ареалы и т.п.) к электронной карте поселения важное значение приобретают адресные (координатные) характеристики объектов влияния и краткое описание этих объектов. В случае отсутствия данных сведений на кадастровой карте оцениваемого поселения их сбор осуществляется с учетом существующих карт и схем (инженерно-геологическая карта территории, транспортная схема, схемы экологической ситуации, градостроительного зонирования, кадастровая карта и т.п.). В случае отсутствия отдельных объектов / характеристик на существующих картографических материалах (например, не определен деловой центр города), их нанесение производится специалистами соответствующих муниципальных служб или на основе информации, предоставленной этими специалистами.

1.4.3 Сбор информации для статистической составляющей первой ТЛ

Информация для статистической составляющей первой ТЛ включает семантическую и графическую информацию.
Семантическая информация
При расчете УПКСЗ в статистической и экспертно-аналитической составляющих Методики используется следующая информация об объектах недвижимости:
цены сделок купли-продажи недвижимого имущества;
цены предложения на объекты недвижимости и характеристики этих объектов;
результаты торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков и характеристики этих земельных участков;
результаты торгов (конкурсов, аукционов) по выкупу прав аренды (в т.ч. долгосрочной) на земельные участки того или иного вида функционального использования и характеристики этих земельных участков;
цены продаж земельных участков под приватизационными объектами;
ставки арендной платы за землю;
иная информация об объектах недвижимости.
Формы сбора рыночной информации о земельных участках и других объектах недвижимости приведены в Приложении 6 (таблицы 1 - 7).
В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).
Сбор информации по объекту недвижимости и/или виду функционального использования земель производиться с учетом местных особенностей. В связи с этим, ряд показателей форм Приложения 6 может быть изменен.
По тем видам функционального использования земель, по которым не производится приведение объекта ГКОЗП к типовому, на основе собранной информации о сделках с объектами недвижимости УПКСЗ рассчитывается методом “извлечения” или методом “соотнесения”. Большое значение придается наличию адресных характеристик (координат) объектов рыночных сделок (для сделок на рынке квартир необходимо как минимум наименование улиц). Наличие адреса является необходимым условием для привязки этих объектов к электронной карте поселения, расчета в автоматизированном режиме потенциалов влияния и нахождения аналитических зависимостей между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами.
При сборе рыночной информации запросы рекомендуется направлять в виде форм Приложения 6 (таблицы 1-7) в соответствующие структуры: риэлтерские и оценочные фирмы, КУИ, ГУЮ и БТИ. Возможно использование средств массовой информации и периодической печати для сбора ценовых (как правило, цены предложения) и качественных показателей, в том числе и адресных характеристик.
Графическая информация
Для проведения расчетов по статистической составляющей Методики важна точная адресная (координатная) привязка. Поэтому, кроме слоев, приведенных в приложении 7 ТУ, на электронной карте должны присутствовать точно привязанные слои, содержащие информацию о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости по видам функционального использования земель. Перечень этой информации содержится в Приложении 6 ТУ.

1.4.4 Сбор информации для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ

Для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ также осуществляется сбор двух видов информации: семантической и графической.
Семантическая информация
Основным источником информации, используемой для расчетов в экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ являются данные анкет, заполняемых экспертами. На каждое поселение заполняется десять анкет. Форма анкет, инструкция по заполнению и примеры заполнения анкет приведены в приложении 8 ТУ.
В результате обработки анкет устанавливаются удельные веса оценочных показателей, перечень которых приведен в Приложении 9 ТУ. Сбор информации осуществляется в разрезе оценочных показателей, получивших наибольшие веса.
Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет составляет 10-12 человек и формируется на уровне муниципального образования из следующих специалистов:
представители администрации субъекта РФ;
специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
специалисты Комитета по архитектуре и градостроительству;

Тщательный отбор экспертов обеспечивает более высокое качество получаемых в процессе автоматизированной обработки анкет.
Графическая информация
Графическая информация, используемая для расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ может быть представлена на бумажных и электронных носителях.
В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Кадастровая карта поселения масштабов от 1:2000 до 1:10000 (в двух экземплярах) может быть представлена как на бумажных, так и на электронных носителях.
Один экземпляр кадастровой карты поселения используется в виде рабочего экземпляра для нанесения необходимой информации, другой для дальнейшего тиражирования и предоставления в отчете о ГКОЗП.

границы градостроительных кварталов, микрорайонов;
объекты соцкультбыта (д/сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);
памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;
территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории;
зоны регулируемой застройки;
территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;
территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);
водные объекты и их охранные зоны;
территории с неблагоприятной экологической обстановкой;
результаты инженерно-геологических изысканий.

1.4.5 Сбор исходной информации по второй ТЛ

В состав информации, необходимой для ГКОЗП с численностью жителей < 10000 входит следующая семантическая информация:
о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
об уровне развития инженерной и производственной инфрастуктуры, а так же об уровне социального и культурно-бытового обслуживании населения;
о состоянии окружающей среды;
данные анкет, заполняемых только на тестовое поселение административного района, являющегося центром кластера (для поселений, оцениваемых как точечный объект, заполняется анкета для расчета кадастровой стоимости земель по видам функционального использования (Приложение 10 ТУ)).

Графическая информация, используемая для проведения расчетов по второй ТЛ, включает:
схематическую карту территории субъекта РФ масштаба 1:100 000 или 1:200 000 (для оценки точечных объектов);
планово-картографический материал по поселениям масштаба 1:10 000 или 1:5 000 (для оценки объекта ГКОЗП с установленными кадастровыми кварталами).
Графическая информация может быть представлена на бумажных или электронных носителях.

2. Расчетные блоки, используемые в Методике

Проведение факторного анализа
Используемый в Методике расчетный блок – факторный анализ с учетом ценообразующих факторов - реализуется в СПО посредством использования метода главных компонент.
Использование метода главных компонент при количественном описании объектов ГКОЗП (к примеру, административных районов) позволяет при проведении статистического анализа ограничиться выделенными сжатыми факторами. Так, в множественном регрессионном анализе вместо большого набора показателей Х1,Х2,…,Хm рассматривается гораздо меньший набор факторов (главных компонент), некоррелирующих друг с другом. Это значительно снижает размерность исследуемого пространства, и, следовательно, облегчает обработку и анализ информации. Критерием для отбора анализируемых факторов (главных компонент) является величина коэффициента дисперсии. Для последующего рассмотрения оставляются те факторы, для которых дисперсия больше единицы, остальные факторы выбраковываются.
Таким образом, при сборе исходной информации об объектах ГКОЗП может быть учтен любой набор показателей, выраженных в произвольных единицах измерения.

2.2 Выделение групп (кластеров) однородных по совокупности признаков объектов (административных районов, поселений, кадастровых кварталов)

Технология работ по ГКОЗП предусматривает проведение кластеризации по двум технологическим линиям. Кластеризация поселений производится по первой ТЛ в том случае, если по ряду поселений численностью 10000 жителей рынок объектов недвижимости отсутствует полностью (информация по сделкам недоступна). Вторая ТЛ предусматривает кластеризацию районов субъекта РФ.
В основу процедуры кластеризации положена следующая предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов ГКОЗП (например, районов) в пространстве несколькими сжатыми факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество сжатых факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет предположить об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).
Процедура кластеризации начинается с вычисления матрицы различия между группируемыми объектами: районами, поселениями, кварталами (матрица евклидовых расстояний между объектами в информационном пространстве сжатых факторов):

Элементы этой матрицы вычисляются исходя из матрицы данных, представленной в виде “объекты – признаки”. В матрице данных в качестве признаков выступают сжатые факторы (главные компоненты):

Матрицы преобразуются по формуле евклидового расстояния между объектами:

Евклидова метрика применяется в данном случае потому, что в качестве признаков объектов выступают безразмерные факторы – однородные величины, не коррелирующих между собой.
После вычисления матрицы объекты ГКОЗП объединяются в группы. Этот процесс совершается последовательно за n – 1 шагов. На первом шаге в матрице различий D находится минимальный элемент (кратчайшее расстояние) dij и объекты i и j (их можно считать кластерами состоящими из одного объекта) объединяются в один кластер i+j, состоящий из двух объектов. Далее матрица различий изменяется. Из нее удаляются две строки и два столбца, содержащие расстояния от i и от j до остальных единиц, но добавляется одна строка и один столбец с расстояниями от кластера i+j до остальных объектов. На каждом шаге процедура повторяется, т.е. находится минимальное расстояние в преобразованной матрице различий и соответствующие кластеры объединяются в один.
Если на некотором шаге объединились кластеры i и j с числом объектов ni и nj в каждом из них, то различия (расстояния) di+j,k между объединенным кластером i+j и любым другим кластером k (эти различия нужны для получения преобразованной матрицы различий) иллюстрируются формулой:
di+j,k = min(dik, djk)
Приведенная выше формула описывает алгоритм “минимальной связи” или “ближайшего соседа”. Этот алгоритм позволяет объединить в один кластер даже далеко координатно-отстоящие объекты в случае, если существует соединяющая их цепочка из близких между собой единиц.
Результатом кластеризации объектов ГКОЗП является список административных районов, поселений по кластерам и диаграмма их распределения в информационном пространстве двух наиболее информативных факторов. Автоматизировано происходит выбор тестовых объектов, являющихся центрами полученных кластеров. В СПО также предусмотрен интерактивный выбор центра кластера (интерактивный выбор типичного поселения осуществляется экспертно, исполнителями работ с учетом развитости рынка недвижимости, доступности ценовой информации). При этом ограничивающим критерием является условие, что тестовое поселение не должно далеко отстоять от основной группы поселений - не должно находиться на краю кластера.

3. Порядок выполнения работ по первой технологической линии

3.1 Статистическая составляющая Методики

3.1.1 Общие положения

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:
P= S зем.уч. *(Pпосi+Pсделкиi) * Кцi , (1)

где:

S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);
Pпосi –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;
Pсделкиi – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;
Кцi – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;
i - номер кластера.
На основании модели (1) составляется избыточная система уравнений, описывающая сделки с объектами недвижимости в оцениваемом поселении:

(2)
где:
Fi,j – значение факторов для j-го поселения, i-ого кластера;
Яi – коэффициенты регрессии факторов i-го кластера;
Fj,n – значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструктуры j - го поселения на n-й объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения);
αj – коэффициенты регрессии факторов для каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек j-го поселения, для которых существует одинаковый набор факторов F;
Gn,k – k-я характеристика, n-го объекта ГКОЗП;
δk – вес k-го признака для n- го объекта ГКОЗП.
Сonst – средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок) для конкретного кластера.
По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении – центре кластера распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.
При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:
Рсделкиn = Sn*P1*Пхi,n , (3)
где:
Рсделкиn – цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));
Sn – общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;
Р1 –базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/кв.м.;
Пхi,n –совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.
Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.
При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:

(4)
где:
Робъекта –стоимость единицы площади объекта сделки – квартиры (руб./кв.м);
ПКкач.k,.n – совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки (Приложение 6 (таблица 4)), так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).
Ккач.k,n – значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве “материал стен” Ккач. для признака “панельные стены” равен 0,5, а для признака “кирпичные стены” – 0,3 и т.п.).
Для каждого объекта сделки с известной ценой сделки (или ценой предложения) рассчитывается ПКкач.k,.n. Для этого составляется система уравнений (4) по числу сделок. При этом, количество сделок для получения адекватных зависимостей должно быть не менее 5N, где N – количество признаков свойств коэффициентов качества, включая количество улиц поселения, на которых были зарегистрированы сделки. Далее эта система логарифмируется:

(5)
Совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки (ПКкач.n) находится решением переопределенной системы уравнений, так чтобы коэффициенты минимизировали норму:

(6)
Рассчитанные таким образом коэффициенты качества объекта сделки (ПКкач.n), подставляются в первоначальную систему уравнений (4) и цены сделок пересчитываются по полученным коэффициентам. Таким образом удается сгладить артефакты в ценах сделок (недостоверные, завышенные или заниженные цены). Происходит фильтрация, наиболее отличные по стоимости объекты сделок удаляются (в СПО процент удаляемых сделок задается вручную (по умолчанию – 5%)) и система уравнений (4) снова пересчитывается.
Как уже отмечалось, среди коэффициентов качества объектов сделок учитывается территориальный коэффициент улицы, на которой была совершена сделка (или зарегистрированы цены предложения) – Ктул. На основе территориальных коэффициентов улиц (Ктул) определяются территориальные коэффициенты для перекрестков улиц (Кт) как точечных объектов. Далее на основе территориальных коэффициентов для перекрестков улиц (Кт) данного кадастрового квартала осуществляется расчет территориальных коэффициентов для центров кадастровых кварталов (Ктn), тем самым позволяя определить коэффициент регрессии j в формуле (2):

(7)
где:
Ктn – территориальный коэффициент, рассчитанный для центра n-го кадастрового квартала;
Fj,n – значения сжатых факторов, отражающих влияние различных типов объектов инфраструктуры поселения на величину УПКСЗ в n-м кадастровом квартале.
Перед расчетом коэффициентов качества объектов сделок (Ккач.k,n), территориальные коэффициенты центров кадастровых кварталов (Ктn) приводиться к единице.
Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (Ккач.k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом.
СПО позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства (СНС) типичного объекта (аналог полной восстановительной стоимости (ПВС)) и коэффициента износа (Кизн.) типичного объекта методом “извлечения” рассчитывается УПКСЗ под типичным объектом (формула (8)). Типичный объект не имеет характеристики местоположения, поэтому при расчете УПКСЗ учитывается территориальный коэффициент кадастрового квартала (Ктn), в котором расположен данный земельный участок.

, (8)
где:
Кзем – удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений для застройки различной этажности (значения удельного показателя земельной доли (Кзем) приведены в Приложении 14 ТУ).
Установление типичного объекта и приведение цен на объекты недвижимости к ценам типичного объекта производится по объектам многоэтажной жилой застройки Процедура приведения объекта к типичному может производиться по каждому виду функционального использования земель, обеспеченному рыночной информацией, но наиболее целесообразно проводить ее только по многоэтажной жилой застройке, так как по данному виду использования характеристики качества наиболее доступны и лучше поддаются типизации. Среди видов функционального использования земель могут выделяться виды функционального использования земель под объектами недвижимости, существенно отличающимися друг от друга качественным и стоимостным характеристикам. Например, по виду функционального использования “земли многоэтажной и повышенной этажности жилой застройки” в отдельную группу может выделяться жилье улучшенной планировки, построенное по индивидуальным проектам (элитное жилье). Далее существует возможность выделения групп близких по характеристикам типов жилых домов. Для каждой из выделенных групп объектов недвижимости определяется типичный объект.
Определение линейной функции от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающей особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурной составляющей) (формула (1)), осуществляется по следующим уравнениям регрессии:

(9)
Уравнения регрессии составляются для тестового поселения i-го кластера поселений численностью населения ≥10 000 и далее распространяются на все поселения данного кластера. Таким образом, инфраструктурная составляющая будет одинаковой для всех поселений в пределах кластера. Данный алгоритм применяется для распределения стоимости по поселениям 10000 жителей, в которых отсутствует ценовая информация.

3.1.2 Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных показателей

При расчете УПКСЗ в черте отдельно взятого поселения, расчет проводится по показателям, характеризующим инфраструктуру этого поселения. По этим показателям рассчитываются факторы (Fj) для любой интересующей точки (а следовательно и Кт). В этом случае не учитываются показатели более высокого уровня, характеризующие отличие одного поселения от другого. При решении многоуровневой задачи поселение – земельный участок (характерная точка), множество показателей увеличивается (Приложение 6), то есть факторы Fj для n - уровня считаются n – раз. На каждом уровне осуществляется кластеризация объектов ГКОЗП и находятся аналитические зависимости между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами (Fj) этого уровня. Например, при решении двухуровневой задачи, при описании нижнего уровня (уровень земельного участка, характерной точки) для уравнения регрессии имеем:
+ (10)
где:
для – известны все составляющие,

учитывающих особенности инфраструктуры поселения на уровне земельного участка, характерной точки поселения.

При описании уровня поселения рассматривается информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения коэффициентов при ценообразующих факторах в одном кластере - одинаково, а значения самих факторов - различны для различных поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для поселений кластера, для которых нет информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Таким образом, первая составляющая формулы (10)

справедлива для всех поселений, попавших в один кластер (различны только значения F1,j). Вторая составляющая описывает распределение территориального коэффициента применительно к точкам (застроенные и незастроенные земельные участки) внутри конкретного поселения.
Для распределения рассчитанных по тестовым объектам УПКСЗ по видам функционального использования на другие объекты кластера, осуществляются следующие действия:
в тестовом объекте кластера (тестовом поселении) по ценообразующим факторам, учитывающим особенности инфраструктуры поселения, группируются (кластеризуются) характерные точки и земельные участки с известными координатами;
для кластеров характерных точек тестового поселения определяются аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
для других (отличных от тестового) поселений кластера собираются показатели, отражающие влияние инфраструктуры поселения на характерные точки этого поселения с последующим их преобразованием в ценообразующие факторы;
определяется к какому кластеру точек тестового поселения относятся те или иные характерные точки других поселений данного кластера ;
на основании рассчитанных ранее коэффициентов регрессии (αj) и значений ценообразующих факторов определяются значения территориального коэффициента (Кт) в характерных точках поселений отличных от тестового.
Общая формула, отображающая описанный выше расчет территориального коэффициента (Кт) в конкретном поселении выглядит следующим образом:

(11)

Конечная формула для расчета кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости имеет следующий вид:

(12)
Расчет кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости осуществляется на основе информации о сделках с объектами недвижимости, с которыми производилась процедура определения типичного объекта с базовой стоимостью (Р1) и коэффициентами качества равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному объекту невозможно, или не имеет смысла, формула определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП будет иметь следующий вид:

(13)
Величина const представляет собой среднее значение кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.
При расчете кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка с использованием информации об арендной плате за земельный участок, переход от ставки арендной платы к величине кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка осуществляется по формуле:
Р = Са.п. + (Аг - ЗНг) * К (14)
где:
Р – кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка (руб./кв.м);
Са.п – цена продажи права аренды на конкурсе;
Аг – размер арендной платы за землю (руб./год);
ЗНг – размер земельного налога (руб./год);
К – срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).

3.1.3 Расчет коэффициента определенности

Адекватность полученных аналитических выражений для УПКСЗ реальному рынку проверяется с помощью критерия определенности (R2).
Критерий определенности (R2) представляет собой процент дисперсии цен продаж, описываемый следующей математической моделью:
R2 = 1 – sseun/sse, (15)
где:
sseun = ( Yi – Yрегр.i)2;
sse = ( Yi – Yсред.)2;
Yi –цена i-ой сделки (или цена предложения);
Yрегр.i –цены i-ой сделки, рассчитанная с помощью аналитической зависимости;
Yсред – средняя цена сделки.
При адекватности математической модели рынку выполняется условие: R2>0.85. Чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше sseun, тем правдоподобнее полученный результат. Если расчеты признаны неудовлетворительными (R2<0.85), необходимо увеличить объем исходной информации по сделкам с земельными участками и другими объектами недвижимости. Объем исходной информации возможно расширить за счет привлечения в качестве таковых показателей УПКСЗ по видам функционального использования кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляющей Методики.

3.1.4 Обработка информации о сделках с объектами недвижимости не имеющими точного адреса

Ввод данных по сделкам с квартирами в многоэтажных жилых домах и домах повышенной этажности, не имеющих точного адреса осуществляется в СПО по мере поступления данных с помощью подсистемы “Сделки”. При этом по форме Приложения 6 (таблица 4) формируется “Классификатор коэффициентов качества” (Ккач.). В дальнейшем с помощью подсистемы “Расчет коэффициентов качества жилья приведенной типовой сделки” производится расчет весов коэффициентов качества (Ккач.), сглаживание и фильтрация цен сделок; рассчитывается базовая стоимость (Р1) для всего поселения и определяются характеристики типичного объекта; рассчитываются территориальные коэффициенты для каждой улицы на которой были зарегистрированы сделки с объектами недвижимости (Ктул.).
Для расчета потенциалов влияния, сделки с земельными участками, по тем видам функционального использования земель, где была установлена четкая адресная (координатная) привязка (для гаража достаточен адрес гаражного кооператива, для садового участка – адрес садоводческого товарищества), наносятся на электронную карту поселения. Типы объектов ГКОЗП с четкой адресной (координатной) привязкой, по которым существует информация о сделках, должны быть отражены в классификаторе объектов влияния. Это объясняется тем, что для этих объектов ГКОЗП важен потенциал влияния на них объектов инфраструктуры поселения. Относительно этих объектов ГКОЗП, в конечном итоге, рассчитается УПКСЗ по видам функционального использования земель для конкретного кадастрового квартала.
Для интерактивной привязки объектов влияния и адресов объектов сделок к электронной карте, а также для определения территориального коэффициента по улицам для сделок с объектами, не имеющими точного адреса, перед началом работ необходимо сформировать список улиц с их кодами. Формирование списка осуществляется в подсистеме “Сделки”.
После получения необходимой исходной информации и нанесения объектов на электронную карту, рассчитываются УПКСЗ по всем видам функционального использования для конкретного кадастрового квартала.
Расчет УПКСЗ по виду функционального использования земель – земли под многоэтажной жилой застройкой осуществляется по формуле (8).
Расчет УПКСЗ по другим видам функционального использования может быть проиллюстрирован следующим образом:
с использованием электронной карты рассчитываются потенциалы влияния для центров кадастровых кварталов;
проводится факторный анализ;

значения потенциалов влияния трансформируются в сжатые факторы (F);

Расчет УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными земельными участками осуществляется по формуле:

(16)
где:
Рзем. – УПКСЗ, полученный методом “извлечения” или методом “соотнесения” на этапе сбора рыночной информации.
Из данной формулы по известным факторам определяются α – регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих факторов (F) для любой точки поселения (центр квартала или конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой точке. Таким образом, Технология ГКОЗП предусматривает возможность перехода от определения УПКСЗ кадастровых кварталов к определению кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

3.1.5 Определение потенциалов влияния объектов влияния

В Методике приняты следующие определения потенциалов влияния от различных типов объектов влияния (объектов инфраструктуры поселения):
а) точечные объекты – расстояния до ближайших объектов влияния (a) и суммарные значения логарифмов расстояний ( r ) от всех объектов данного типа:
Р=а+b*ln(r),
где
b – характеристика качества объекта влияния (рейтинг);
б) линейные объекты – расстояния до ближайших объектов влияния (a) и сумма значений расстояний ( r ) от всех объектов данного типа:
Р=а1+b1*(r),
где
b1 – характеристика качества объекта влияния (рейтинг);
Иными словами, от точечных объектов инфраструктуры поселения влияние на объект ГКОЗП описывается логарифмической зависимостью, для линейных и площадных (при некотором приближении площадной объект рассматривается как линейный) – зависимость линейная.
Характеристики качества объектов влияния используются для сравнения удельных весов объектов одного типа между собой и, как правило, представляют собой описание некой “мощности”/“производственной способности” объекта, называемой в СПО - рейтингом. Например, вместимость двух городских больниц одного медицинского профиля, позволяет сделать вывод о большей социальной и градообразующей значимости той больницы, в которой этот показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном из трех нефтеперерабатывающих заводов говорит о его большей привлекательности для рабочих этой сферы в данном городе.
Адресно-координатные характеристики объектов влияния позволяют нанести эти объекты на электронную карту поселения. При формировании классификатора объектов влияния, рейтинг проставляется только для точечных (дискретных) объектов, для площадных и линейных, в качестве рейтинга автоматически используется соответственно их площадь и протяженность.

3.1.6 Нанесение объектов влияния на электронную карту поселения

Формирование классификатора объектов влияния и графическое формирование объектов влияния описано в руководстве пользователя СПО.
Нанесение объектов влияния и характеристик их качества и количества на электронную карту поселения (масштабов 1:10 000, 1:2000) осуществляется для расчета потенциалов влияния объектов влияния на кадастровые кварталы или характерные точки территории поселения.
Нанесение объектов влияния на электронную карту с помощью СПО может производиться по мере получения указанных выше характеристик объектов влияния одновременно с формированием классификатора объектов влияния или после его формирования. Такой порядок нанесения объектов влияния и формирования их классификатора предусмотрен в случае, если адреса и другие характеристики объектов влияния инфраструктуры поселения получены в бумажном виде и ввод их на электронную карту осуществляется непосредственно исполнителями работ.
Если электронные карты с отдельными слоями объектов влияния получены от соответствующих служб в готовом виде, то после изучения данного материала и последующего внесения названий слоев объектов в классификатор, производится автоматическая загрузка данных слоев. Тематика загружаемых слоев объектов влияния должна соответствовать их названиям в классификаторе объектов влияния для данного поселения. Ручной ввод объектов на электронную карту в этом случае осуществляется только для редактирования данных, если установлено несоответствие или недостаточная информативность представленного картографического материала.

3.2.1 Обработка анкетных данных

Форма и содержание анкет, используемых для расчета вклада оценочных показателей в величину УПКСЗ различных видов функционального использования, представлены в приложении 8 настоящих ТУ.
Обработка анкет начинается с рассмотрения правильности их заполнения. Выбраковываются анкеты, обработка которых невозможна или нецелесообразна из-за несоблюдения экспертом “Инструкции для эксперта” (Приложение 8). Оставшиеся после выбраковки анкеты, обрабатываются при помощи СПО с использованием “метода анализа иерархии”.
В Методике используется трехуровневая иерархия:
1 уровень – интегральные показатели;
2 уровень – групповые показатели;
3 уровень – оценочные показатели.

3.2.2 Расчет удельных весов оценочных показателей по видам функционального использования земель

Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей по каждому виду функционального использования земель. После определения наиболее важных оценочных показателей (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%), их сумма по каждому виду функционального использования земель приводится к единице.
Сбор информации осуществляется в разрезе наиболее важных показателей (опросные листы приложения 5 ТУ).

Определение коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие

Анализ показателей, предлагаемых к использованию в настоящих ТУ, показывает, что в расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием.
Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину УПКСЗ объекта ГКОЗП, учитываются пропорционально площади кадастрового квартала попадающей в зону доступности и не учитываются при отсутствии доступности до них. Радиус доступности определяется в результате анкетирования для каждого поселения.
Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей.
Показатели, влияющие на качество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.
Набор коэффициентов, учитывающих особенности конкретного оценочного показателя и его присутствие определяются для каждого кадастрового квартала оцениваемого поселения численностью 10000 жителей.

Расчет показателя качества (коэффициента относительной ценности) кадастрового квартала

Ôîðìóëà îïðåäåëåíèÿ ïîêàçàòåëÿ êà÷åñòâà îáúåêòà ÃÊÎÇÏ (Qö) âûãëÿäèò ñëåäóþùèì îáðàçîì:
, (17)
ãäå:
ki - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;
kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;
bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.
Аналитическая зависимость для показателя качества территории кадастрового квартала (Qц,i) по видам функционального использования земель имеет следующий вид:
, (18)
где:
Qцi –показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений (руб./кв.м.);
Кji – коэффициент, учитывающий особенности j-го показателя и его присутствие в i-ом квартале;
Вj – удельный вес j-го показателя, оказывающего влияние на величину кадастровой стоимости земель, определенный в ходе анализа результатов анкетирования;
p – общее число показателей.
Показатель качества кадастрового квартала для каждого вида функционального использования земель определяется произведением матрицы-строки коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие, на матрицу-столбец наиболее важных показателей. Иными словами, получаем столько показателей качества по видам функционального использования земель (Qцi), сколько кадастровых кварталов в поселении.

Выполнение работ по двум составляющим первой ТЛ

3.3.1 Совместная работа по двум составляющим первой ТЛ

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) представлен формулой (1). УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках с объектами недвижимости, определяются на основе УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и проведена оценка соотношения вклада ценообразующих факторов в УПКСЗ данного вида функционального использования и вида функционального использования земель, по которому нет данных о сделках (анализ анкет).
Расчет УПКСЗ по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости (Piц), осуществляется по следующей формуле:

(19)
где:
Pi* – УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Qi* – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Qiц – показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.
Кц – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.
Этот алгоритм эффективен в случае, когда все отношения УПКСЗ к коэффициентам относительной ценности по виду функционального использования земель, по которому существует наиболее полная информация о сделках с объектами недвижимости (

), не имеют явных "выбросов". В случае наличия явных "выбросов" накапливаются ошибки, и полученные данные не будут соответствовать действительности. Что бы исключить подобные ошибки проводится фильтрация, и "крайние" значения отношений УПКСЗ к коэффициенту относительной ценности удаляются (10% с каждой стороны статистического ряда).
Коэффициент перехода (Кц) от УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 2 ТУ под №№ 1, 4, 5, 6, 8 к УПКСЗ по видам функционального использования земель применяется с учетом коэффициента 1, приведенных в Приложении 2 ТУ под №№ 2, 3, 10, 11, 12, 13, 14, применяется с учетом коэффициента 1/8, к УПКСЗ по видам функционального использования земель, приведенных в Приложении 2 ТУ под №№ 7, 9 – с учетом коэффициента 1/3.

3.3.2 Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастрового квартала по экспертно-аналитической составляющей Методики

Расчеты по статистической составляющей Методики основаны на анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме Объем анализируемых сделок считается достаточным когда их количество не менее чем в пять раз превышает суммарное количество признаков свойств коэффициентов качества, включая количество улиц с зарегистрированными сделками, то расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее базового УПКСЗ) ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно - аналитической составляющей Методики.
(20)
где:
Рj – ÓÏÊÑÇ j-го вида функционального использования земель;
БПj – базовый ÓÏÊÑÇ j-го вида функционального использования земель;
Qij – показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земель.
Формула расчета базового ÓÏÊÑÇ j-го вида функционального использования земель (БПj) имеет вид:
(21)
где:
Рсрij – средняя цена сделки с земельными участками в i- ом кадастровом квартале j-го вида функционального использования земель При определении показателя Рi также может использоваться информация по сделкам с земельными участками с расположенными на них иными объектами недвижимости. В данном случае цена земельного участка определяется с использованием метода “извлечения”, “соотнесения” и иных методов, применяемых в практике оценочной деятельности.;
n – количеситво кварталов.
Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости (приложение 6 (таблицы 1 - 7)).
Расчет УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует (или отсутствует в необходимом объеме) информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости осуществляется с использованием коэффициента Кц.

4. Порядок выполнения работ по Второй технологической линии

4.1. Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель

С учетом результатов кластеризации на территории административного района, отнесенного к центру кластера, выделяется тестовое поселение с наибольшим количеством сделок (не менее 10) с незастроенными земельными участками, предоставленные и используемые для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Если нет достаточного количества сведений о сделках по незастроенным земельным участкам, используются данные о застроенных земельных участках с выделением стоимости земель из общей стоимости объекта недвижимости (метод “извлечения”).
Базовый УПКСЗ рассчитывается по формуле:
, (22.1)
где:
Рср - среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной стоимости земель в тестовом поселении. При вычислении данного показателя в статистический ряд включаются только те цены сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, значения которых не являются явными "выбросами";
К - коэффициент влияния ценообразующих факторов для поселения в целом.
Если в районе являющемся центром кластера нет поселений с достаточным количеством сделок с объектами недвижимости, то находится средний базовый показатель удельной кадастровой стоимости земель по нескольким поселениям, в которых существуют сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости.
, (22.2)
где:
n - число поселений, в которых существуют сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости;
i - номер поселения.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель

Определение УПКСЗ по каждому поселению кластера административных районов (Рi) осуществляется по формуле:

, (23)
где:
БП – базовый УПКСЗ;
Кi, – коэффициент влияния ценообразующих факторов, для i-го поселения.

Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для поселения в целом определяются в три этапа.
I этап. Определение коэффициента первого уровня, (Кб1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района:
Кб1 = Кt1 * Кн1 * КТ1 * Ка1 , (24)
где:

Расчет каждого из коэффициентов приведен в разделе 4.3.1 настоящих ТУ.
II этап. Определение коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа:
Кб2=Кб1 * Кн2 * КТ2 * Ка2, (25)
где:
Кн2 –коэффициент населенности второго уровня;
КТ2 – коэффициент транспортной доступности второго уровня;
Ка2 - коэффициент административного уровня (второй уровень).
Расчет каждого из коэффициентов приведен в разделе 4.3.2 настоящих ТУ.
III этап. Определение коэффициента третьего уровня (К), отражающего влияние на величину УПКСЗП ценообразующих факторов, определенных для данного поселения.
К= Кб2 * Ку , (26)
где:
Ку – коэффициент относительной ценности земель поселения.

4.3.1 Определение коэффициентов первого уровня

Основными факторами, влияющими на величину УПКСЗ на уровне административного района, являются:
климатические условия (Кt);
плотность населения района (Кн1);
транспортная доступность от районного центра до областного центра (КТ1);
административный уровень и социально-экономический потенциал районного центра (Ка1). 4.3.1.1 Коэффициент климатических условий

Расчет коэффициента климатических условий (Кt) производится по формуле:
(27.1.)
где:
tэ – годовая сумма активных температур по территории административного района сумма активных температур - сумма среднесуточных температур свыше 10ºС;
tср – годовая сумма активных температур по территории субъекта РФ.

4.3.1.2 Коэффициент населенности

Расчет коэффициента населенности осуществляется (Кн1) по формуле формула для расчета Кн1 установлена эмпирически
:
, (27.2.)
где:
n – плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/кв.км;
При расчете Кн1 используются данные регионального управления статистики Госкомстата России.

4.3.1.3 Коэффициент транспортной доступности

Расчет коэффициента транспортной доступности (КТ1) производится по формуле:
, (27.3.)
где:
Smax - расстояние до самого удаленного районного центра области, км;
Sр - расстояние до конкретного районного центра, км;
КВ - коэффициент наличия видов общественного транспорта на территории административного района.
Эмпирически получены следующие значения Кв:
КВ = 0,3 - при наличии только водного или воздушного транспорта;
КВ = 0,6 - при наличии и водного и воздушного транспорта;
КВ = 1,0 - при наличии автомобильного транспорта и всех других, кроме железнодорожного;
КВ = 1,0 - при наличии железнодорожного сообщения и всех других видов, кроме автомобильного;
КВ = 1,2 - при наличии железнодорожного и автомобильного транспорта;
КВ = 1,3 - при наличии всех видов общественного транспорта.
В качестве исходной информации при вычислении коэффициента транспортной доступности (КТ1) могут быть использованы данные по административно - территориальному делению, схемы автобусных маршрутов, а так же информация о движении водного, воздушного и ж/д транспорта на территории субъекта РФ.

4.3.1.4 Коэффициент административного уровня

Коэффициент административного уровня (Ка1) определяется исходя из административной значимости и численности населения поселений областного и районного подчинения.
Ка1 = 2 – поселение областного подчинения;
Ка1 = 1,5 – города с населением >= 100 тыс. человек;
Ка1 = 1 – города с населением < 100 тыс. человек.

4.3.2 Определение коэффициентов второго уровня

Факторами, влияющими на величину УПКСЗП на уровне первичных административно-территориальных образований (сельских округов) являются:

численность населения сельского округа (Кн2);

транспортная доступность от центра сельского округа до центра района (КТ2);

административный уровень поселения – центра сельского округа (Ка2).

4.3.2.1 Коэффициент населенности

При расчете коэффициента населенности (Кн2) принимается во внимание численность населения конкретного сельского округа.
Значение коэффициента населенности (Кн2) определяется по формуле:
, (28.1.)
где:
N – численность населения сельского округа, тыс.чел.
Коэффициент а - от 0,5 до 1,0 применяется в случаях, когда численность населения в конкретном сельском округе в 1,5 и более раза выше, чем среднее значение численности населения сельских округов данного административного района.
Эмпирически получены следующие значения коэффициента а:
а=0,9 при Nс / Nср – от 1,5 до 2 раз;
а=0,8 при Nс / Nср –от 2 до 3 раз;
а=0,7 при Nс / Nср – от 3 до 5 раз;
а=0,6 при Nс / Nср – от 5 до 7 раз;
а=0,5 при Nс / Nср – от 7 и более раз,
где:
Nс – численность населения сельского округа;
Nср – средняя по административному району численность населения сельского округа

4. 3.2.2 Коэффициент транспортной доступности

Расчет коэффициента транспортной доступности осуществляется исходя из транспортной доступности от поселения - центра сельского округа до поселения - центра административного района. При расчете коэффициента транспортной доступности учитывается наличие маршрутного сообщения и возможность круглогодичного сообщения между поселениями:
, (28.2.)
где:
Smax – максимальное расстояние от поселения - центра сельского округа до поселения – районного центра, км;
SC – расстояние от центра сельского округа до центра административного района, км;
КО – коэффициент обеспеченности поселения - центра сельского округа общественным транспортом из центра административного района.
Эмпирически получены следующие значения коэффициента КО:
Ко = 1,2 – наличие двух и более круглогодичных маршрутных сообщений с районным центром;
Ко = 1,0 – наличие одного круглогодичного маршрутного сообщения с районным центром;
Ко = 0,5 – отсутствие маршрутного сообщения с районным центром;
Ко = 0,1 – отсутствие круглогодичного сообщения.
Кпд – коэффициент покрытия дороги.
Значения коэффициента покрытия дороги рассчитаны на основе удорожания пассажироперевозок и грузоперевозок в зависимости от покрытия дороги:
Кпд = 0,7 – грунтовая дорога;
Кпд = 1,0 – гравийная дорога;
Кпд = 1,3 – асфальтированная дорога.

4.3.2.3 Коэффициент административного уровня

При определении коэффициента первого уровня, (Кб1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района, административный уровень поселений учитывается частично, т.к. коэффициент административного уровня (Ка1) определяется с учетом поселений, имеющих статус областного и районного центров, а также городов областного подчинения. При расчете коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа, необходимо провести дальнейшую дифференциацию поселений по административному уровню для более объективного учета влияния этого фактора на величину УПКСЗ.
Эмпирически получены следующие коэффициенты административного уровня Ка2:
Ка2 =2 – районные центры и города областного подчинения с численностью жителей > 100 000;
Ка2=1,5 – центры поселковых и сельских администраций;
Ка2=1 – прочие населенные пункты.
Применение коэффициентов Ка1 и Ка2 в совокупности дает возможность более полно учесть административный статус поселения. Совместное их применение устанавливает диапазон коэффициентов административного уровня в пределах от 1 до 4.

4.3.3 Определение коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку)

Заключительным этапом в расчете коэффициентов, используемых при расчете УПКСЗ поселения, рассматриваемого как точечный объект или оцениваемого квартала в поселениях с разбивкой на кадастровые кварталы, является вычисление коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку). Территория в границах населенного пункта, не имеющего кадастрового деления рассматривается как точечный объект. Определение коэффициента относительной ценности при этом осуществляется в соответствии с коэффициентами, приведенными в Приложении 11 (Таблица 1) настоящих ТУ.
Определение коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку) для поселений с делением на кадастровые кварталы осуществляется в соответствии с Приложением 11 (Таблица 2) настоящих ТУ.
Для сбора исходной информации используются таблицы, приведенные в Приложении 12.
При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП учитывается влияние следующих групп факторов, каждой из которых присваивается определенный коэффициент:
1) доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения, (К1);
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, (К2);
3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, (К3);
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть учтена престижность микрорайона, (К4);
5) неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком “-”), (К5);
6) неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывается со знаком “-”), (К6);
7) рекреационная ценность территории (К7).
Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП, Ку, определяется по формуле:
Ку= 1 + К1 + К2 + К3 + К4 + К5 + К6 + К7 (29.1.)
При расчете коэффициента К1 необходимо учитывать удаленность конкретного поселения - центра сельского округа, который в данном случае играет роль общественного центра. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объёме в пределах получасовой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5 км - грунтовая дорога, до 2 км - гравийная дорога, до 2,5 км - асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной доступности равной часу (до 3 км - грунтовая дорога, до 4 км - гравийная дорога, до 5 км - асфальтовое покрытие дороги) - в половинном объёме.
Ввиду значительной зависимости величины УПКСЗ от расположения объекта ГКОЗП вблизи водоёма (река, озеро, водохранилище), коэффициент К4 может приниматься по Приложению 13.

Определение УПКСЗ по видам функционального использования

УПКСЗ точечного объекта или квартала (при разбивке объекта оценки) по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, находится по формуле:
Рiц = Рi* Кц, (30)
где:
Рi* – УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Кц – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.
Расчет коэффициентов перехода (Кц) осуществляется по формуле:
Кц = Кi/К* (31)
где:
Кi – коэффициент вида функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок;
К* – коэффициент вида функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.
Расчет проводится по данным экспертного опроса

5. Оформление материалов государственной кадастровой оценки земель поселений

По результатам ГКОЗП субъекта РФ, заказчику предоставляется отчет о выполненной работе по каждому муниципальному образованию. Отчет состоит из текстовой части с приложениями и графической части и должен соответствовать требованиям типового отчета о проведении работ по ГКОЗ поселений. Типовая форма отчета утверждается соответствующим распорядительным документом Росземкадастра.
Результаты работ по ГКОЗП субъекта РФ до их утверждения органом исполнительной власти субъекта РФ направляются на согласование в Росземкадастр.
Приложение

Источник - http://www.kadastr.ru/